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当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析 中国指数研究院 CREIS中指数据 2010年8月 1.11 机遇:新社区、三旧改造为企业带来新机 3.6 09年全国房价绝对水平和增速均创新高,但近五年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入 3.7 重点城市1998-2009年房价涨幅普遍低于同期GDP和居民储蓄存款,但多个城市高于同期人均可支配收入 3.8 一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期宏观经济指标,二线城市涨幅相对较小 CREIS中指数据土地版体验热线: 0102.2.3 考察周边地块从地块到项目情况 从地块规划到产品特色,能够反映该区域项目特点和销售习惯。考察从地块到项目的情况,对于把握产品特点和潜在消费群体至关重要。07年12月广州方圆地产以7632元/平方米的楼面地价拿下越秀区沿江中路 341、343号住宅用地,目前该地块所建项目为江湾水恋,均价为16000元/平方米,地价占房价比例为47.7%。 图:越秀区沿江中路 341、343号项目江湾水恋 数据来源:CREIS中指数据-土地库 全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究及案例 目录 3.1 城市投资吸引力分析的理论框架 数据整理 住宅开发投资吸引力排名及TOP10城市 城市房地产开发投资吸引力排名及TOP10城市 城市经济基础和房地产市场总量因子 房地产投资活跃程度因子 房地产开发规模因子 因子分析 因子分析 因子分析 市场规模因子 潜在需求因子 供求对比因子 成长速度因子 城市经济水平因子 办公楼开发投资吸引力排名及TOP10城市 商业营业用房开发投资吸引力排名及TOP10城市 房地产市场投资环境吸引力排名及TOP10城市 建立指标体系 3.2 城市投资吸引力分析的评价指标体系 3.3 上海、重庆超过北京,成为住宅开发投资吸引力前二名城市 研究结果显示,住宅开发投资吸引力十五强城市是:上海名列第1,重庆名列第2,北京位居第3,第4至第10名依次是:成都、广州、杭州、天津、深圳、苏州和大连,第11至15名分别为:青岛、南京、沈阳、西安和长沙。重庆凭借领先的市场规模(住宅销售面积以及新开工、施工和竣工面积皆在40个城市中排名第一)和较快的成长速度跻身住宅开发投资吸引力第2位。 数据来源:CREIS中指数据、 41.9 18.5 89.3 28.5 43.0 长沙 15 42.3 25.6 82.0 34.8 39.2 西安 14 42.5 14.0 85.1 20.5 53.8 沈阳 13 42.7 37.7 55.9 47.6 35.9 南京 12 42.8 28.3 59.1 59.8 29.4 青岛 11 45.2 35.9 66.0 59.7 30.1 大连 10 46.9 46.2 16.2 59.0 49.5 苏州 9 49.7 73.1 29.1 88.9 19.2 深圳 8 50.0 49.8 64.4 38.0 53.7 天津 7 52.0 53.5 37.4 78.3 37.1 杭州 6 53.3 71.8 47.7 70.6 35.5 广州 5 61.2 33.0 62.4 74.2 61.5 成都 4 66.0 99.5 32.0 60.4 70.3 北京 3 70.3 35.9 62.4 52.0 100.0 重庆 2 83.5 100.0 27.5 100.0 85.9 上海 1 综合得分 潜在需求因子 成长速度因子 供求对比因子 市场规模因子 城市 名次 表:2010中国40个大中城市住宅开发投资吸引力十五强 3.4 上海成为中国房地产开发最具吸引力的城市 按照因子分析法得出房地产开发投资吸引力十五强为:上海、北京、重庆分列第一、二、三名,第4至第10名城市依次为广州、成都、苏州、天津、深圳、杭州和大连。第11名至第15名分别为沈阳、宁波、青岛、南京和无锡。 数据来源:CREIS中指数据、 图:2010年中国房地产市场投资吸引力前十五名 3.5 上海成为中国房地产开发最具吸引力的城市 表:2010中国40个大中城市房地产投资吸引力前十五名 14 31.4 5 46.4 12 24.9 19 37.5 35.3 无锡 15 19 28.5 12 32.0 18 21.9 12 42.7 36.1 南京 14 16 30.4 11 32.5 7 32.1 11 42.8 37.0 青岛 13 11 36.2 6 44.8 6 33.5 17 39.8 38.6 宁波 12 9 38.1 7 41.1 16 22.7 13 42.5 39.1 沈
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