钢海尔文化创意产业园项目整体定位与开发可行性研究.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 步骤五：地块价值加权评估 修正后的评估单价 = 实际交易单价 × 修正结果系数。 对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。 用加权平均的方法，得到本项目的土地单价为8456元/平方米，即564万元/亩；900亩商业用地总价为50.8亿。 项目 案例一 案例二 交易单价 （元/平方米） 12551.92 5999 修正结果系数 0.588 1.588 修正后评估单价 （元/平方米） 7384 9527 本项目评估单价 （元/平方米） 8456 本项目评估总价 （万元） 507604 地块价值评估结果 本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。 本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。 经济效益测算 * 测算前提说明 开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发； 地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期； 商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%； 本报告设定１００％银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费用。 测算前提——开发成本标准 根据北京市的通用测算标准，前期工程费均为62元/平米；基础设施费为500元/平米；建安工程费商务办公为2５００元/平米，商业为2000元/平米，住宅为２０００元/平米，酒店为１００００元/平米 序号 项目名称 商务办公 商业 住宅 酒店 小计 备注 1 前期工程费 　 　 　 　 　 　 1.1 勘察测量费 37.5 30 30 30 　 建安费*1.5% 1.2 规划设计费 25 20 20 20 　 建安费*1% 1.3 招投标费 15 12 12 12 　 建安费*0.6% 　 前期工程小计 77.5 62 62 62 　 　 　 前期工程总计（万元） 6355 372 3100 124 9951 　 2 建安工程费 　 　 　 　 　 　 2.1 建筑安装工程费 2,500.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00 　 　 2.2 建筑装饰工程费 - - 　 8,000.00 　 　 　 建筑安装工程费小计 2,500.00 2,000.00 2,000.00 10,000.00 　 　 　 建筑安装工程费总计（万元） 205,000.00 12,000.00 100,000.00 20,000.00 337,000.00 　 3 基础设施及配套工程费 　 　 　 　 　 　 3.1 包括园林、小品、道路、红线内的小市政等 500 500 500 500 　 　 　 基础设施及配套工程费总计 41000 3000 25000 1000 70000 　 4 管理费用 256.2 256.2 176.2 1,006.20 　 　 　 不可预见费 153.875 128.1 128.1 528.1 　 （1+2+3）*5% 　 不可预见费总计 12617.75 768.6 6405 1056.2 20847.55 　 　 管理费用 153.875 128.1 128.1 528.1 　 （1+2+3）*5% 　 管理费用总计 12617.75 768.6 6405 1056.2 20847.55 　 5 合计(不含地价) 3,333.70 2,818.20 2,738.20 11,568.20 　 　 测算前提——项目开发节奏 项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10万平米；除此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器 　 一期 二期 三期 四期 五期 合计 　 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 　 会展及商业(万㎡) 5 　 　 　 　 5 孵化器 2 　 3 　 　 5 写字楼(万㎡) 15 15 15 15 15 75 管委会大楼 　 2 　 　 　 2 酒店(万㎡) 　 2 　 　 　 2 配套 　 1 　 　 　 1 住宅 10