不动产经济学单元四.ppt

不動產經濟學 單元四 不動產市場之分析方法— 個體與總體經濟分析 為何要學分析方法 ■不動產市場分析之目標 ●分析不動產市場的狀況、及狀況的決定 1.市場規模 2.市場價格 3.市場環境條件 ●經濟、市場環境條件變動對市場狀況的影響 ※某類不動產市場價格如何決定？與他類市場價格有差異？ ※某地區不動產市場規模如何決定？與他區市場規模有差異？ ※經濟成長、高鐵通車、中科開發，對各不動產市場的影響？ 為何要學分析方法 ■為何要學分析方法 理解社會現象、市場的工具 ●不動產市場狀況的決定，隨不動產類別而異 ●不動產市場狀況的決定，隨經濟環境因素而異 ●理應就分析因素與市場類別，選擇出適當的分析方法 1.分析目標：描述（相關）、解釋（預測）、控制 2.市場與範圍界定、分析因素界定、資料結構（經、緯） 3.分析要有主觀的想像、也要有客觀的驗證（資料） 不動產市場之個體與總體分析 ■個體與總體分析之劃分—區位性是區別的關鍵 ●影響不動產市場發展之因素劃分為：個體性與總體性 ●個體因素係指只影響特定區位不動產市場有關之因素 ※南科開發事件—個體性因素；只影響某些區位不動產市場 ●總體因素係指影響不動產市場之與區位無關之因素 ※利率變動—總體性因素；所有區位不動產市場均受影響 ■總體是個體的加總 ●個體，分析特定區位之不動產價格、規模、成因 ●總體，分析不動產市場的平均價格、整體規模、成因 不動產市場的界定 ■住宅與非住宅市場在個體與總體經濟分析之差異 ●總體層面，二市場理應視為不同市場來分析 1.住宅市場行為明顯的不同於非住宅市場行為 2.二類市場決策行為相異，市場關聯性弱 消費者行為、廠商行為 ●個體層面，二市場關聯性強，分析時應一併考量 1.特定地點二市場彼此競爭資源，使彼此價格有直接的關係 2.居住、通勤、與購物，在鄰近程度上相互影響 ※若Dc＞Sc，Rc漲，Sc增、Sh減（住商轉純商），Rh增 ●基本上可界定為二市場來分析 不動產市場的界定 ■不動產市場空間範圍的界定—影響分析的準確性 ●生活與生產活動受限於空間阻隔，存在空間範圍 ●分析時，如何界定範圍？（市鎮、都會、區域..？） ●概念上與實際上的二種選擇準則 1.不動產市場空間範圍，意指某空間內，不動產均受到某經濟因素的影響。就分析經濟因素影響層面來考量。 2.實務上，市場空間範圍的界定，須考量資料取得可能性 3.先概念思考、在實務考量 ※台北市捷運建設，對不動產市場的影響？市場範圍？ ※安平運河整治，對不動產市場的影響？市場範圍？ 不動產市場的界定 ■都會區的不動產市場範圍 ●概念或實際上，都會區界定為市場範圍是合適的 1.經濟活動的封閉性（生產、消費、居住、通勤）上，都會區＞都市 2.都會區能含括商品、勞動、不動產市場的活動與特性 3.勞動力居住、就業、消費常屬同一都會區，鮮少跨區 -家計單位或廠商之區位決策 ●都會區為市場範圍分析之基本單元（抽樣單位） 1.總體層面，個別「都會區」即為分析之基本單元 2.個體層面，都會區內各不同區位不動產為分析基本單元 不動產個體經濟分析—都會土地與區位 ■分析焦點：不動產價格、規模強度、及區位關係 ■都市（會）不動產市場的特性： ●家戶或廠商針對不動產之實質條件與區位特性評價，決定出不動產之價值，進而決定出不動產價格。 ●即使整體市場有景氣循環波動，然不同區位之不動產相對價格卻是穩定的。 ●單筆不動產價格之變動，主因來自其具有特性改變。包括實質結構、區位特性或鄰近環境狀況的改變。 不動產個體經濟分析—都會土地與區位 ■都會區內各不動產間相對價格之所以穩定的成因 ●一筆不動產價值，相當高比例源自其區位特性價值 ●區位屬性之溢價能力，源自於家戶或廠商對該等屬性的長期性評價。不論整體市場波動，此評價是穩定的 ＊溢價（premium）：供給者在財貨定價外多要的金額 ＊家計單位、廠商之區位屬性效用或選擇的變化小 ●家戶與廠商在都會區內可充分移動，套利行為易出現 ●套利，低價市場需求增加、高價市場供給增加，從而縮小或消除不動產高價與低價市場價格之差異 ※區位競爭、充分價格彈性、套利 產生連動、易均衡 不動產個體經濟分析—都會土地與區位 ■都會區內各不動產間相對價格之改變的主因 ●不動產區位之溢價，反映不同區位間消費者效用、或成本節省（通勤、購物）之折現價值