房屋转租法律问题研究文献综述.docVIP

毕业论文（设计）文献综述 题　　目：　　　　　房屋转租法律问题研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 专业班级：法学 一、前言部分（说明写作的目的，介绍有关概念、综述范围，扼要说明有关主题争论焦点） 写作目的： 近年来由于房价的上涨，人们迫于房价压力而纷纷把目光投向房屋租赁市场。随着房屋租赁市场的不断发展，其相关的法律问题也不断涌现出来。房屋转租是房屋租赁的重要组成部分，也是现实生活中人们常常遇见的一种租赁方式。由于我国现行法律法规对房屋转租的规定并不完善，需要通过对房屋转租中的法律问题进行探讨和研究，进一步理解转租行为中的权利义务关系，提高人们在相关行为中的法律意识，避免转租行为中产生纠纷。本文将对房屋转租的含义与性质界定及对房屋转租合同的效力分析、房屋转租中的优先购买权、擅自转租收益认定等三个方面所涉及的法律问题, 通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨。试图对我国转租制度提出合理的建议，完善转租市场，减少纠纷，保障当事人的合法权益。 有关概念： 房屋转租：房屋转租是指房屋承租人不退出租赁关系而将承租的房屋再出租于第三人的行为。房屋转租需经过出租人同意，并订立相应的转租书面合同，转租合同受原租赁合同制约。因此，在转租的情况下，即存在出租人与承租人的租赁关系，还存在着承租人与次承租人间的转租关系。 优先购买权：优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。房屋的优先购买权是指承租人有优于第三人购买出租房屋的权利。 不当得利：不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。 次承租人：转租的主体，相当于租赁合同中承租人的身份，但权利受转租合同限制。 综述范围： 非法所得：是指不合法的收入。非法所得可能是违法的收入，也可能是不违法的收入。 本文通过对《房地产法》、《民法》、《民法学说与判例研究》、《房屋租赁合同纠纷》以及发表于中国民商法律网，《湖南大学学报》等学术杂志中的研究论文进行研究分析，对房屋转租的相关法律问题进行总体把握。 有关主题争论焦点： 非法转租下合同的效力问题，是否承认次承租人的优先购买权及顺序问题，擅自转租是否构成不当得利。 二、主题部分（阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述） 现《合同法》第224条的规定，即：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”2009年7月，最高人民法院颁布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第15-18条涉及城市房屋转租的规定。虽然我国对房屋转租行为进行了多项规定，但仍不完善，还有许多房屋转租法律问题存在。 （一）、房屋转租的性质 房屋转租就法律性质而言，是转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同。转租的一个主要特点是，租户承受比较少的物业的全部权益，并保留或者在整个财产或部分财产中占有权益的复归权益。Gerald Lebovits Subletting in New York Law.房屋转租与房屋租赁权转让是不同的，两者的区别主要表现在：在转租时，承租人即转租人于转租之后仍享有租赁权，并不退出原租赁关系，只是在转租人与次承租人之间又成立一个新的租赁关系，次承租人的租赁权以承租人的租赁权存在为其存在前提 Gerald Lebovits Subletting in New York Law. 房绍坤：《房地产法》，北京大学出版社2009年版，第175页。 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。如果承租人未经出租人同意将租赁的房屋转租的，则承租人的行为构成无权处分，属于效力待定的民事行为，所签订的转租合同为效力待定的合同。如果出租人事后同意，或承租人取得了房屋处分权，则合同溯及既往的有效；如出租人不同意，则合同溯及既往的无效。 （二）、不同形态房屋转租合同的效力分析 关于出租他人之物，其形态可分为三类：1、自始无租赁关系而擅行出租他人之物。2、在租赁关系存续中，承租人将租赁物出租他人，或为合法转租，或为违法转租。3、租赁关系消灭后，承租人未交还租赁物，擅自将之出租于他人。 合法转租下，合同的效力按合同法的规定认定，而在非法转租下，主要有无效说、效力待定说和有效说三种主张。有效说认为，租赁合同的内容是