房地产区位价值影响因素分析.docVIP

房地产区位价值影响因素分析 2011年7月 第13卷第3期 沈阳建筑大学(社会科学版) JournalofShenyangJianzhuUniversity(SocialScience) Ju1.20l1 Vo1.13.No.3 文章编号:1673—1387(2011)03—0296—03 房地产区位价值影响因素分析 刘茜茜,刘畅,王远 (1.沈阳建筑大学管理学院,辽宁沈阳110168;2.北京理工大学人文与社会科学学院,北京100081) 摘要:以城市空间结构理论为基础,阐述了区位和房地产区位的内涵,从定性分析的角 度,建立了影响房地产区位价值的影响因素评价体系,确定了具体的影响因子,并分析了 交通通达度,商服繁华度,配套设施完善度以及城市环境与风景优劣度四个对房地产价值 发挥产生主要影响的区位因素. 关键词:房地产;区位;区位价值;影响因素 中图分类号:F293.344文献标志码:A 房地产是区位,实物,权益的综合体,房地产 的不可移动性,使得其区位性很强.因此,房地 产所处区位的价值就会影响它的价值或价格. 无论是投资还是购房,受益者首先要考虑的就是 地段(区位).随着城市化的快速发展,区位因 素得到了前所未有的关注,如何正确理解和选择 区位,已经成为房地产开发的前提和决定因素. 在房地产开发策划中,对区位的分析和选择是至 关重要的. 一 ,房地产区位的内涵 传统意义上的区位一词源于德语stan— dort,英文将其译为location,中文则译为区 位….因研究目的的不同,区位涵义也有所区 别.Location一词,既可作空间内的位置(Sit— uationOrPositioninSpace)解释,也有安置,为特 定目的而划定地区的双重含义.因此,区位与位 置不同,它既指位置和场所,又有定位和布局的 意思,还有被设计的含义.传统区域经济学将区 位理解为经济活动的场所,如企业活动的场所, 就是企业区位.也有人将其理解为确定某经济 活动场所的行为,即区位选择.总之区位是指经 济活动所占据的空间以及该空间与周围事物之 间的经济联系. 房地产区位是指房地产的区域位置,它不仅 单纯地反映在地理坐标上,还强调空间位置与周 围环境,场所,人类经济活动之间的相互关系,是 这些空间关系在某一地域内的综合.狭义上来 说,它是房地产在空间中坐落的位置.而广义上 讲,它还包括交通的通达性以及在该位置所能获 得的经济和非经济效益的满足度.具体来说,就 是以房地产坐落的位置为基点进行工作,娱乐, 医疗等一切活动所要花费的交通成本,以及该位 置的自然,社会,经济环境对购房者身心各方面 的影响. 区位本身是具有价值的,由于土地自身的空 间结构,加之不断在土地上所进行开发,利用产 生的附加值,逐渐形成了土地区位的经济差异. 房地产的增值性,在很大程度上是由土地的增值 所决定的,而土地增值能力大小,利用程度好坏, 都与区位密切相关,选择增值潜力大的区位是一 处地产成功的首要条件.区位对房地产价值的 影响,主要体现在:①对房地产价格的影响,例如 对居民消费者来说,居住区位与住宅本身都具有 居住效用,研究表明,住宅区位的价值可占住房 总价格的一半;②区位在一定程度上决定人们生 活的方便度及通达度,而周围的自然,人文环境 也对居住者身心产生重大影响;③对房地产类 型,规模的影响,离市中心越近,土地价格越高. 收稿日期:2011--04—14 作者简介:刘茜茜(1986一),女,内蒙古赤峰人,硕士研究生. 第3期刘茜茜等:房地产区位价值影响因素分析297 市中心范围内的地产类型多以商业地产为主,如 大型购物中心,金融中心等,住宅以高层建筑为 主.而郊区的土地价格较为便宜,土地利用较粗 放,多为工业用地或为低层建筑和别墅等. 二,房地产区位价值影响因素分析 房地产区位因素可分为宏观,中观,微观区 位因素. 笔者以居住房地产为研究对象,依据国土资 源部颁发的《城镇土地分等定级章程》,在消费 者购房意向调查问卷基础上,确定了4个主要 影响因素. 1.交通条件 城市地价的高低决定于城市土地的交通通 达性J.研究交通和地价关系的学者一致认为: 最高地价将产生在市中心通达性最好的地 块.某消费者购房意向调查也显示,约 72.6%的消费者将交通条件作为第二考虑的 因素(第一为住房价格).可见交通通达性是 影响城市地价的直接因素,也是一个城市发展的 必要条件.一个良好的地理区位,首先需要具备 发达,便利的交通条件. (1)道路完善度.城市道路完善度主要表 现在市内交通网络的完整程度,以及对外交通网 络的辐射能力和发达程度.城市道路是连接各 区域的纽带,其容纳量,承载力和供给能力在一 定程度上促进了城市经济的发展,从而影响着城 市地价的变化.一般情况下,城市道路的容纳承 载量越