尺度兴业全国限购令解析.ppt

针对外地人的停贷政策，国八条的限购政策，短期内将使构成购买力半壁江山外地客户受到严重的“限购”压力。 90/70政策又将严格执行： 新政中规定对于中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，预示90/70政策或将再次严格执行； 商业、办公物业依旧将是机会点：本轮新政主要控制商品住宅价格，而在高通胀预期下，商业、办公物业依旧是民间资本流入的方向； 主城区高端项目将放缓入市：未来成都主城区未上市均价上万的项目多达37个，在此情况下入市已风险更大。 限购令、国八条后市场可能出现的情况： 郊县高端、旅游地产不容乐观：当前政府一刀切的局面，主要在于打击高端，而郊县高端项目、甚至旅游地产项目投资属性较重，市场前景不容乐观； 主城区三环附近中端首置产品项目市场抗压能力强：政府新政目的在于控制改善，而对于首置依旧采取扶持，在主城区3环内价格高起的现实下，3环边的，如城东首创国际、万科金润华府；城北金科一城、上东阳光；城西万科金色领域等均存在良好市场机遇，他们也或将提前反弹； 成都楼市将限入一个纠结怪圈： 本轮新政后，买卖双方均将陷入观望，新增供给必将受到影响，在存量不足的当下，谁能在未来供给价格合适的首置、首改产品，也将有市场机遇，毕竟市场主要由供销决定，供应不足、存量不足，市场能不反弹么?09、10年就是例子，特别是对首置、首改项目。 通过个案来看08-10年经历的冰点是多少 举例------- 高端住宅：置信丽府、时代豪庭、城南1号 别墅项目：蔚蓝卡地亚、三利宅院、今日田园、麓山国际社区 虽然过去宏调后的观望期一般都在4个月左右，但这次调控力度可谓是“史上最严厉调控”，观望期是多久？特别是高端、再改项目历史上的“冰点”的极限是多少？ 置信丽府2010年销售变化走势 高端住宅调控市场表现 置信丽府在2010年4月调控以后，6月成交量最低点522.1平米，全年最低点出现在春节淡季1月份仅成交322平米。低点期限4-5个月 备注：图表为备案数据 时代豪庭2008年销售变化走势 时代豪庭2010年销售变化走势 高端住宅调控市场表现 时代豪庭在2008年市场最低糜时期有3个月0成交，低点期限长达8个月；在2010年4月调控以后，7月成交量最低点453平米，全年最低点出现在春节淡季1月份0成交，低点期限3个月。 备注：图表为备案数据 城南1号2010年销售变化走势 高端住宅调控市场表现 城南1号在2010年4月调控以后，7月成交量最低点212平米，这也是全年成交最低点。低点期限4-5个月 备注：图表为备案数据 蔚蓝卡地亚2008年销售变化走势 蔚蓝卡地亚2010年销售变化走势 别墅项目调控市场表现 蔚蓝卡地亚在2008年下半年市场最低糜时期9月仅成交3套921平米； 2010年4月调控以后，下半年月均成交5套，10月更为0成交。 备注：图表为备案数据 2010年9月为7-9月累计成交 三利宅院2010年销售变化走势 别墅项目调控市场表现 三利宅院在2010年4月调控以后，6月和10月成交量都只有2套，全年最低点出现在春节淡季1月份仅成交322平米。 备注：图表为备案数据 2010年9月为7-9月累计成交 12月为11-12月累计成交 今日田园2008年销售变化走势 今日田园2010年销售变化走势 别墅项目调控市场表现 今日田园在2008年下半年市场最低糜时期10月仅成交1套287.5平米； 2010年4月调控以后，6-9月4个月共才成交6套。 备注：图表为备案数据 2010年9月为6-9月累计成交 麓山国际社区（别墅）2008年销售变化走势 麓山国际社区（别墅）2010年销售变化走势 别墅项目调控市场表现 备注：图表为备案数据 2010年9月为8-9月累计成交 麓山国际社区（别墅）在2008年下半年市场最低迷时期6月仅成交1套828.5平米，全年最低点在3月为0成交； 2010年4月调控以后，7月出现0成交。 在高端住宅和别墅项目受政策影响下，交易冰点多出现月0成交，或者成交几套的局面，4-5个月的低迷时期，这对开发商的资金链支撑是个巨大考验。 针对首置人群的刚需项目在本轮调控中政府仍采用相对扶持态度，而对于再改和高端住宅显然是调控重点，对于此类型项目，如何更好做好客户渠道拓展、提升产品综合竞争力是每个高端物业开发商面临的重要课题。 四、政策调控下，成功例子借鉴 在近两年调控逐步严厉的情况下，我们依然能看到部分开发商成功的开发运营战略，保障项目及公司实现良好销售业绩。 尺度兴业 全国“限购令”解析 （2011年02月） 一、“限购令”颁布城市及细则对比 三、再看国八条，成都市场现状 二、限购后市场反应 四、政策调控下，成功例子借鉴 目 录 一、“限购令”颁布城市及细则对比 “限购令”颁布城市 政策严厉性比较评估 根