从化御湖城营销策划案(定)资料.pptVIP

元邦山清水秀价格及推盘建议 御湖城营销策划案 Chapter 1: 定位思考 竞争对手分析 项目简介及SWOT分析 价格建议 营销推广策略 推盘策略 前言 Chapter 2: Chapter 3: Chapter 4: Chapter 5: Chapter 6: Chapter 7: 思维导图 中原地产服务优势 Chapter 8 : 前言 Part 1 前言——市场背景 2011年从化区房地产市场状况 2011年从化住宅市场供应100万平米，成交面84万平米环比上涨55%，市场吸纳率为84%，整体市场表现为供略大于求。 2011年从化住宅成交金额为60亿元环比上涨62%，均价为7105元/平米环比上涨4%，涨幅有限。 从化市2011年市场表现突出需求进一步放大，均价低、上涨幅度较小，是广州十区二市的价值低洼区域，市场运行健康。 前言——政策背景 从化区入户政策 2012年1月12日从化市人民政府下发红头文件，买家所购商品房的土地使用权在2009年12月31日前获得，并在2013年12月31日前进行网签，可办理落户。 　　该文件表示，70~95平方米可申办一个非农业户口，95~144平方米可申办两个非农业户口。144平方米以上可申办三个非农业户口，申办入户者需为房屋所有权人或直系家属。另外，购房者在享受其入户指标办理有关入户手续后三年内，可为直系亲属办理“家庭团聚类”入户。 原本将延期两年的从化购房入户政策自4月1日起又被暂停，而根据数据统计，在2月9日传出“有条件延期入户2年”的消息之前，从化1月1日-2月8日仅成交了98套单位，与去年同期相比暴跌近90%。但随着入户延期消息的刺激，2月9日-4月22日从化共成交了668套住宅，前后成交量的对比非常明显；而在成交均价方面，1月～5月呈下降趋势。由此可见入户对于从化楼市的影响尤其重大。 入户政策对房地产市场的影响 前言 在利好政策暂行的大环境下，如何在激烈的市场竞争中占据领先地位是当前必须解决的课题。 项目简介及SWOT分析 Part 2 项目概要 　 所处区位 从化灌村路399号 开发商 广州君源置业有限公司 物业管理 广州金致源物业管理有限公司 项目数据 　 占地面积 117362平方米 建筑面积 222984平方米 综合容积率 1.5 绿化率 45% 物业类型 洋房 别墅 户型面积 78-100㎡两房至三房N+1户型单位 物业配套 幼儿园、商业设施、山顶公园、烧烤场等 价格 毛坯售价6800元/㎡，总价54万起 核心价值 拥有广州最稀缺原生山湖资源的无尘之城 销售情况 已售1007套 项目状况 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 11万平方米从化最大私家活水湖、2000米湖岸线、400亩私家山顶公园，项目景观资源丰富； 项目规模较大，成熟社区可以预期； 项目在售产品为中小户型，占据市场有利地位； 位于国际山水走廊，项目周边有流溪河森林公园等五星级旅游景区 项目位置不理想，交通不便 项目属刚需盘，但项目自身配套及周边配套未能满足客户需求 机会（Opportunities） 威胁（Threats） 不限购 央行下调存款准备金率及人民币存贷款基准利率，对楼市利好 房地产业仍将维持高速发展 从化未来5年将打造以生态休闲旅游为龙头的广州城市副中心，规划利好 入户政策尚未明朗，市场观望情绪浓厚 限贷政策取消遥遥无期 周边在售项目货量较大，且有价格优势 项目SWOT分析 定位思考 Part 3 求变 项目长期以“山、水、园林”作为推广元素，客户开始审美疲劳； 与周边竞争项目定位雷同，项目难以突围； 入户政策暂行，从化成交受困； 项目价值点再梳理 私藏城央最稀缺的山水 11万M2 从化最大私家活水湖 2000米 湖岸线 400亩 私家山顶公园 12万M2 滨水园林 项目价值点再梳理 生态度假氛围浓厚 御湖城选址于天然山岭之中，丘陵的屏障隔开了外界的喧哗和浮躁。地处两大国家级森林公园的包围之间，漫山遍野的原生态植物创造了居住的绿肺，让空气更清新，负离子含量更是达到了惊人的100000个/cm3，而都市公园里可以达到维持健康基本需要的标准也只有1千~2千个/cm3。呼吸天然氧吧的负离子，享受天然森林浴带来的消除疲劳、增强抵抗力的功效，保持良好的健康状态，与自然和谐相处。 负离子氧吧——100000个/ cm3 御湖城地处北回归线的森林环境之间，温度、湿度均在非常合宜的范围，靠自身的体温调节就可以保持体温的恒定，不仅感觉舒适，而且精神状态好，思维敏捷。