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房地产开发流程 海南万科/项发部 2012.05.31 房地产开发流程一览 七大流程： 一、土地获取（土地证） 二、项目备案（项目备案证） 三、规划报建（临时规划许可证） 四、施工报建（施工许可证） 五、预售许可（商品房预售许可证） 六、竣工交付（竣工验收备案证） 七、产证办理（房产证） 一、 土地获取 1、一手地：招标、拍卖、挂牌 土地招标：政府发布招标公告 投标人制定标书 专家组评标 开标 确定中标人 土地拍卖：政府发布拍卖公告 竞买人提出竞买申请 竟买人 通过审查后得 到印有编号的竟买标志牌 拍卖会，价 高者得。 土地挂牌：政府发布挂牌公告 竞买人提出竞买申请 竟买人填 写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果 在挂牌期限内只有一个竟买人，且报价不低于挂牌底价， 并符合其他交易条件的，挂牌成交；（勾地） 2、二手地：主要以收购项目公司的部分股权进行合作；其他方式如： 拍卖、收购资产，在建工程转让等。 二、项目备案阶段 主要审批部门：市发改委 关联审批部门：市规划局、市国土环境资源局、市住建局（或省住建厅）、消防局 本阶段从选址意见书许可复核开始，到完成项目立项备案结束： 项目立项备案（市发改委） 公开出让土地招拍挂获取土地后，缴纳土地出让金即可直接办理土地出让合同及土地证，已不需再要办理如此繁琐之手续，但如果是划拨用地，这个流程还是一样的。 所以，和前辈们比起来，我们已经很幸福了。 设计部要协助提供： 1、建筑节能评估申请报告 2、项目建议书及节能设计专篇 需要提供如下资料： 1、规划部门出具的规划审批意见； 2、公司营业执照复印件； 3、项目备案书面申请； 4、项目投资建设风险防范合同书(一式四份)； 5、国有土地使用证复印件或其他土地权属证明材料。 6、企业固定资产投资项目备案申请表（一式四份）； 7、科工信或住建部门出具的节能审查意见。 三、项目规划阶段 主要审批部门：市规划局 关联审批部门：市住建局（或省住建厅）、市人防办、市国土局（或省国土厅）、市园林局、市气象局、市国安局、市地震局、市图纸审查中心、发改委、招投标中心 本阶段从规划条件开始，到核发临时建设工程规划许可证结束。 本阶段涉及的审批部门多、耗时长。其中比较标志性的是“市规划委员会”的审议，政府将在会议上决定项目可否进入开发状态，大概一个月开一次。 已有控规的区域可依照控规设计方案，不需要申请设计条件。 规划方案必须通过“专家评审会”评审，再通过“规划委员会”审议，规划局根据规委会审议结果出具方案审查意见，基本内容为项目的容积率、绿化率、限高、停车位等各项经济技术指标的规定。 在取得规划局的方案审查意见后，还需要通过节能方案审查（住建）、人防方案审查（人防）、环保方案审查（国土）、绿化方案审查（园林）、气象方案审查（气象）、国安方案审查（国安）、抗震方案审查（地震） 提供建筑施工图、面积计算书及7个单位的方案审查回复意见，由规划局批示工审意见书及临规证。 四、施工许可阶段 主要审批部门：市住建局 关联审批部门：市图纸审查中心、招投标中心、质监站、市气象局、市人防办、市消防局、市水务局、市规划局 本阶段从施工图送审开始，到核发施工许可证及规划验线结束。 意味着项目可以“正式”开工了。 正常的施工图审查大概3~4周，完成后拿到“施工图审查合格书”。 后续可同时办理招标备案（相关手续办理需要约1~2周时间，先发改、后住建）及防雷、人防消防、水土保持方案的审批。 招标公示的时间为20个自然日、开标需要3天。 缴纳市政配套设施相关费用需要约1周。 施工许可证审批约为3工作日 从施工图审查至施工许可证获取时间大概会是在45~60个自然日，规划验线需要3个工作日时间，合计：施工阶段的相关审查需要约48~63个自然日。 五、预售许可阶段 主要审批部门：市住建局、房产交易中心 关联审批部门：相关面积测绘单位 预售许可： 1、房屋面积图纸测量（面积预测绘）； 2、物业备案证办理（含白蚁防治、物业招标）； 3、房号表 4、合同模板 5、预售方案 6、项目信息材料表