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2003 年 北京房地产 大预测 1、 2003 年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象 2002 年北京房地产市场开发势头强劲： 1-9 月份，房地产开发投资完成 612.9 亿元，比去年 同期增长 29.5%；全市新开工各类商品房 1652 万平方米，比去年同期增长 7.4% 。有观点认为， 目前北京房地产开发过热，担心 2003 年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的 分析，而我们分析后认为并非如此。 ●不能简单由空置率高得出过热结论 目前国际上普遍认为空置率在 5-10% 之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据， 2001 年北京市商品房空置率为 18.1% ，商品住宅空置率为 19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率 均高于 5-10% 这个区间， 1999 年空置率曾高达 26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。 其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而 4000 元 /平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。 另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面 积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至 2002 年 6 月份，北京的商品房 整体空置面积为 710.1 万平方米， 其中，空置时间在一年以内的有 376 万平方米， 占全市空置面 积的 53%，主要是新竣工的商品房，而空置在 3 年以上的商品房面积则只有 10％。 从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。因此，尽管 2000 年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。 ●房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据 一般认为，房价的增长速度持续超过 GDP 的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实 上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字， 2002 年商品房平均售价 4676 元 /平方米，比 2001 年末低 386 元/平方米；商品住宅平均售价 4517 元 /平方米，比 2001 年末低 199 元 /平方米。从伟业指数来看， 今年 3 季度全市综合价格指数为 79 点，比 2000 年 1 季度的 83 点降了 4 点。 从 2003 年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。 首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求， 北京市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度，从 2002 年开始，每年将新建经济适用住房 300 万平方米，在连续四年的时间里，完成 1200 万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南 城的地价相对低廉， 今后将出现更多的低价位商品房； 另外，伴随着北京基础设施， 特别是 道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显， 2003 年会出现更多的郊区住宅，而这些住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。 因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。 2、从供应方面看， 2003 年土地供应略有增加； 商品房供应量增幅较大； 二手房市场仍无较大突破 从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应， 2003 年北京一、二、三级市场走势不尽相同。但总体情况是趋于增加的。 ●2003年土地供应略有增加 2002 年有关土地使用的一项重要政策就是 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的有关规定 ，这一新的土地政策颁布后， 土地交易公开化， 房地产开发商获得土地的门槛抬高， 这在一定程度上限制了土地的供应量， 因此 2003 年开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限， 但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。 ●预计 2003 年商品房供应增幅较大，开复工面积将突破 7000 万平方米 首先，我们认为， 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的政策效果将会滞后， 其对商品房供应量的影响预计要到 2004 年以后才会显现出来，所以 2003 年的新增商品房数量并不会受到影响。 不仅如此，由于颁布了 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的政策， 2003 年 月