楚雄云华饮食文化商业街营销资料.pptVIP

楚雄云华饮食文化商业街营销策略总纲 第一部分：项目面临的问题 ——界定问题 第二部分：达成目标的关键举措 ——快速突围解决方案 第三部分：推售策略与执行计划 报告核心内容 第一部分：项目面临的问题 ——界定问题 以合适的速度，以合理的定价创造开盘热销盛况，协助开发商快速回笼后期资金。 筑丰对项目目标的理解： 目标的理解 目标1. 项目品牌：楚雄美食新地标 省内知名旅游餐饮品牌 目标2.利润最大：项目体量不大，以速度取胜策略，快速抢占市场， 制造热销、快速回笼资金。 目标3.成功运营管理：商业项目成败不仅仅是销售成功， 更重要的是招商、后期运营、管理、永续经营 项目所面临的问题 1、市场低迷(持币观望/预售控制) 2、竞争态势(楚雄餐饮群雄割据，面临洗牌） 3、位置影响(新区开发周期长/客户心理价格预期下降) 4、项目面临形象、招商、运营、管理四大问题 政策环境—本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、决不能忽视调控对市场产生的影响； 淡市思维与准备 项目所面临的问题1 目前时间节点上，政策由松转紧，短期内市场仍将维持惯性，货币、信贷、税费都受影响，开发商与投资客户贷款压力加大。同时商业投资也在心理层面上受到一定影响，在买涨不买跌的心理驱使下，投资性需求减少，持币观望居多。因此，在淡市下如何精准入市、快速销售，在营销层面上提出了更高的要求。 银行贷款—银行严格执行新政，放款速度减缓，投资门槛提高，整个市场处于观望状态 项目所面临的问题2 淡市之下 需更专业的营销应对 彝人古镇兴起，彻底改变楚雄餐饮格局，传统的丰胜路走向衰落，警校路不再火爆，中高端餐饮重新布局，三分天下格局业已形成，楚雄美食面临挑战 彝人古镇是近年来旅游经济崛起的代表，外来消费改变着本地消费的格局和观念，旅游经济成为本地经济的重要增长点和突破口。同时彝人古镇餐饮部分无论从知名度、体量、配套、人流等都已成规模，是项目强大的竞争对手 面对强大对手，如何突围？差异化定位是出路！ 项目所面临的问题3 项目地处于楚雄东南新城区，东南新城是楚雄市当前和今后城市建设发展的主要方向之一，但开发周期长，导致客户心理价格预期下降 片区内“彝海大成”项目，依托彝海公园，其配套的特色商业带必成为项目强有力的竞争对手 速度取胜、先入为主、精准定位 项目所面临的问题4 成功商业四大关键环节 招商 运营 销售 管理 四个环节同样重要，特别是后期运营管理，哪个环节出问题，全盘皆输。通过市调发现：红极一时的彝人古镇也出现问题，成都风味小吃街现在生存极度困难，仅剩端头3家，共计6家商户存在，据商家老板介绍，现在彝人古镇管理混乱，基本把商家招进去以后就放任不管，小吃街已不复存在 项目所面临的问题4 整体营销 统一运营管理 合理解决开发与运营的矛盾 形象重构 项目地无围挡形象 展示中心外部环境差、无指示 展示中心位置偏、形象弱，无接待 需建立形象系统、设立外展场、强化接待 项目所面临的问题4 案例 围挡 现场包装 呈现 效果 支撑项目发展因素1 楚雄市城市建设“十一五”发展规划和2020年远景目标 坚持新区建设为主，旧城更新为辅，优先推动楚雄东南片区和花果山片区的开发，东瓜片、桃源片、永安片和富民片也适当发展，同时兼顾旧城的发展完善。 ——开发新区重点开发建设城市东南部的东南片区和老城南部的花果山片区，适当发展桃源片、东瓜片、永安片和富民片。建设东南片区楚雄新行政中心，带动城市中心发展的东移，发展金融商贸，把东南片建设成楚雄的新区；建设桃源工业区，拓展城市产业发展空间。 ——旧城更新优化城市结构布局，疏解旧城交通、工业和人口，改善旧城环境，同时，保护好历史文化遗存。 ——基础设施加快和完善城市基础设施建设，尤其是东南部的基础设施，推进楚雄东南新区的发展。 楚雄城市发展规划：新区成为发展重点 东南新城详细规划图 支撑项目发展因素1 行政办公设施：建设楚雄新行政中心，带动东南片新区的发展。主要建设项目：①市行政中心综合楼； ②市行政中心人民广场； ③在行政大道一带新建普通办公楼。  商业设施：建设特色商业街区和片区级综合服务中心，逐步建立城市商业等级网络体系架构。 主要建设项目： ①东南片中心商务区； ②在开发区建设楚雄商业城、楚雄轻纺市场、农产品批发交