论不动产统一登记与国家地籍-最终.pptVIP

法理概念不统一 1 行政管辖不统一 3 技术标准不规范 4 公共行政不经济 5 登记操作不规范 6 部门法律不协调 2 我国不动产登记的现状 Page ? * 法理概念不统一 不动产法律关系客体混同：林产权客体与林地权客体混同、草产权客体与草地权客体混同、房产权客体与建地权客体混同等等 主物从物不分：根据不动产的定义，当主体同一情形下的土地为主物，其定着物和附着物为从物。除法律没有特别规定，主物权转移时从物权随之转移。现状是主从不分，互相跟随，登记法律顺序不明 Page ? * 部门法律不协调 《森林法》、《草原法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律，对有关各种地类的使用权和抵押权的登记分别规定为多个执法部门管辖，这些法律在土地登记制度上的不协调，是造成多部门进行土地登记管辖的根本原因。现行体制是由行业主管部门分别依土地利用类别分?实施土地登记的行政管辖 Page ? * 行政管辖不统一 林产权的客体不只是林木而同时包括林地，林权登记由林业部门管辖；房产权的客体不只是房屋还同时包括建房地，房产登记由住建部门管辖；草产权的客体不只是草而同时包括草地，草产登记由农业部门管辖；农村土地承包经营权被定为用益物权，客体不只是承包经营而包括被承包的土地，登记由农业部门管辖；土地产权的客体应是作为不动产的各类用途的土地，但登记管辖现状表明，国土资源管理土地行政部门的综合职能被实际肢解。 Page ? * 技术标准不规范 Page ? * 各行业主管部门分别制定调查技术标准和登记规定，在不动产客体界定的误差要求上缺乏调研和案例证明的支持，且多用小比例尺底图进行权属界调绘替代现场实地测量，盲目要求采用统一坐标系，混淆了地籍调查与利用现状调查的本质区别。因边界固定技术要求不规范，界址实地误差允许值过大，造成发生产权民事纠纷和涉地权属争议、行政复议和行政诉讼案件的隐患多 Page ? * 　　不动产客体界定的误差具有约束法律性，应当由不动产行政管理部门的决策者规定。因其直接影响对证据固定的质量要求，所以在决策时必须要有以下三个要件的实证研究作为误差规定的依据 （1）不动产权利人对界定误差的可接受程度 （2）管理者对解决权界纠纷的可判定性需求 （3）现场条件对数据测绘质量的影响大小。 目前将客体界定误差只视为技术要求，强调的是测绘条件而非法律需要，现行规定缺乏对上述要件充分论证的基础。 公共行政不经济 由于多头管理的原因造成用于调查和登记的公共资源浪费巨大。不但存在人、财、物的重复投入高的问题，而且同时给管理相对人造成了多种不便和经济负担。 作为公共产品的不动产登记信息管理，因标准各异难以统一规范实现共享共用 Page ? * 登记操作不规范 因自物权与他物权不清、主物权与从物权不清导致登记缺失优先顺序。 因产权共有（特别是按份共有）法理不明导致所谓土地产权面积的实物分摊有误。 因产权分割缺乏法律限制而导致所谓的商品房土地分割登记和商品房开发用地及在建住宅抵押乱象。 Page ? * 不动产行政的主要内容 6 不动产登记中的权与法 7 不动产登记的物证技术 8 我国不动产登记的现状 9 关于不动产登记的展望 10 目 录 Contents Page ? * 关于不动产统一登记的展望 实现我国不动产统一登记的路线图是首先要实现土地的统一登记，然后在此基础上实现不动产的统一登记 实施土地统一登记的目标至今尚未真正实现,主要原因是在土地管理法实施先后，相关的森林法、草原法、渔业法、城市房地产管理法以及农地承包经营法等法律中均有涉及土地登记的条款，但它们在形式上都是依照土地用途类别的不同而由多个相关行业主管部门实施土地登记的管辖。 在现行法律体系下，土地行政管理部门因有关法律间存在着冲突而难以实施土地的统一登记，这个基础性问题需要按照立法法的规定进行部门法的规范 Page ? * 1．实施土地统一登记的三个前提条件： （1）统一法律关系的客体 （2）统一登记的管辖体制 （3）统一地籍调查与登记的技术法规 这三个条件必须同时具备，缺一不可 Page ? * 1）所谓统一法律关系客体，是指不动产产权法律关系必须在法律上有统一而明确的规定 产权法律关系的客体，对于不同的不动产产权而言，是指向不同的特定有体物。地权法律关系的客体是土地，林权法律关系的客体是林木，房权法律关系的客体是房屋等等诸如此类 不动产物权法律关系客体的确认在理论上是不容置疑的。只要遵循物权法理中主物权与从物权的分类标准，上述障碍土地统一登记的法律冲突问题，就能真正解决 Page ? * 2）所谓统一管辖体制，是指不动产登记的管辖权必须统一为一个主体，即一元化主体 行政执法主体的统一性，必须表现为自上而下的各层级不动产登记的行政主