税务稽查案例——某物业公司隐瞒二手房交易价格偷税案分析.docVIP

某物业公司隐瞒二手房交易价格偷税案分析 本案特点：本案为税务机关查处纳税人隐瞒二手房交易真实价格偷税案。纳税人将真实证据隐匿家中，多次变换隐匿地点，并企图销毁证据资料对抗税务检查。检查人员与公安人员紧密协作，克服困难，采取强有力的措施，成功查获证据。此案对开拓稽查思路具有一定的启示意义。 一、案件背景情况 （一）案件来源 2007年6月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）举报中心收到一封举报信，举报信称某物业公司（以下简称A公司）整体购进原某市总工会位于市城区一办事处大楼，经过重新改造及装修后，进行分割销售。现106个单元已经销售完毕，正处于办理产权阶段，预计总收入3200万元，可能仅入账1400万元。销售收入可能分别存放于公司个人股东郑某或出纳个人户头，销售的真实协议存放在该公司出纳住处。 （二）纳税人基本情况 A公司是1997??年成立的外商投资企业，法定代表人简某，注册资金20万元美元。经营范围：从事自购物业的经营管理业务。该公司注册的目的是购置旧房产，进行简易改建装修后出售。 公司原法代表简某为台湾籍人，2005年加入新股东郑某，为英籍华人。公司销售业务主要由郑某负责，具体销售业务为股东郑某的一位亲信张某负责。公司在二手房售房交易中，为购房客户代办产权过户手续。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 接到举报后，稽查局首先对二手房交易情况和被举报单位A公司进行了初步调查。该公司成立以后，只经营了一项业务：1999年从某市总工会办事处买下一小栋旧的综合楼进行修理改造，将房屋由原来的商业、住宅、办公用综合楼改造为商业(一楼)及住宅(一楼以上)用途，分割为106个单元，在市场以二手房销售方式销售。 二手房交易基本上属个人与个人的房产交易，为加强对此类零星税源的征收管理，市地税局委托市房地产交易中心进行征收，并将税款是否缴纳作为能否办理产权证的前置条件。纳税人可自行向地税机关申报，也可向设于房地产管理局的房地产交易中心征收点申报。有关机关主要通过审核合同核实应纳税款，对于合同低于本市最低指导价格的，按指导价格进行调整。现实交易中，为少缴契税，交易双方时常隐瞒实际交易价格，送交产权办理登记窗口的合同交易价格单价基本上按本市最低指导价格进行填写，税务机关难以取证实际交易价格。 检查人员通过地税内部网对该企业涉税信息进行核查，发现该企业向房地产管理交易中心征收点以每平方米约3000元的价格申报了约20套二手房交易，仅缴纳约4万元的营业税。而该市同地段的二手房交易价格约为6000至8000多元之间。为求证举报的真实性，检查人员以购房人的身份向该公司的售房人员询价。同时，检查人员还找到一名台湾籍购房客户G先生了解情况，该客户证实了买价为每平方米6700元，因其拒绝A公司以每平方米3000元的虚假价格申报办理产权手续，该公司有意拖延其产权办理。G先生将其购房收据通过邮递快件方式从台湾寄回，并在复印件上签字确认后提交该税务机关，同时还提供了真实的交易合同。 经初查证实，举报内容真实，稽查局决定立案查处，并制定了检查方案：对物业公司实施突击检查获取证据资料，必要时提请公安部门配合。 （二）检查具体方法 1.突击检查取得初步成效 检查人员初步调查掌握了如下情况：A公司店面26间，公寓80间已于2007年6月已经销售完毕；公司要求客户将房款转入股东郑某个人账户；部分台湾籍客户在台湾境外付款；公司人员结构简单，仅有一名销售人员，没有雇请专职会计。检查人员据此判断该公司可能不存在着完整的真实账簿凭证。因此，检查中最重要的证据不是公司会计账簿，而是真实的销售合同、收取售房款的个人银行账户及售房收入统计表。专案组确定了采取突击检查营业场所及查询银行存款账户的方法。 （1）突击检查营业场所。检查人员了解到，由于楼房已售完，公司原办公场所也已经售给客户并交付使用，资料转移到该栋楼房通往天台的楼梯间内，钥匙由吴某掌管（此人身兼出纳及楼层管理员），合同存放在楼梯间的保险柜内。专案组选定吴某在办公室时进行了突击检查。在检查中，没有找到真实的销售合同。但在出纳抽屉中，检查人员发现了证实售房款存入股东郑某个人账户的银行进账单及现金缴款单。检查人员当即询问出纳，其确认上述款项属售楼的应收尾款，合计约百万元。此次突击检查，不仅发现了股东存放售房款的个人银行账户，同时还发现了所有正准备送房管局办理产权的隐瞒销售价格的虚假合同及销售清单、购房客户名单及联系方式，以及一份没有签名的售房收款统计表。当检查人员取证时，出纳拒不签字确认。 （2）查询股东个人账户。检查人员立即查询银行，取得郑某个人账户的资金流情况，将付款人资料与购房人资料进行比对，发现了部分购房人向股东个人账户的转款的情况。但由于购房客户的合同姓名与付款人姓名不一致，以及购房客户采用了分期付款、现金付款或境外付