房地产企业竞速布局长租公寓的挑战与对策_单小虎_普华永道_7页.pdfVIP

本期专题 CHINA REAL ESTATE 房地产企业竞速布局 长租公寓的挑战与对策 单小虎 唐海燕 郑重 摘要：随着中央对房地产市场提出“房住不炒”定位，加之中国约2.4亿的流动人口、 近2亿的单身人口蕴藏着巨大潜能，房屋租赁市场迎来了黄金发展时期。其中，作为租 房市场重要的细分行业，长租公寓通过对传统租房进行供给侧升级，为年轻租客提供标 准化的高质量住宿及服务。长租公寓市场目前仍处于初始阶段，趋势成型的竞争还未开始， 蕴藏着许多机会。 关键词：长租公寓；布局；挑战；应对 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）03-0013-19 收稿日期：2018-01-13 DOI:10.13562/j.china.real.estate.2018.08.004 1 房企布局长租市场面临巨大挑战 流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税 当前，全国排名前 30 的房地产企业已 收优惠力度小等问题。对于习惯了在新房 有 1/3 进入了长租公寓市场，然而它们的盈 市场赚快钱的房地产企业而言，无法快速 利情况普遍不乐观：最早进入市场的万科 收回资金，将大大限制其在长租公寓市场 泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖则对外公 上的扩张步伐。 开表示 3 年内不考虑盈利。 受限于商业模式和运营模式，当前房 根本原因，在于当前房企旗下的长租 地产企业旗下长租公寓在项目寻源、运营 公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模 管理、资产证券化退出三个环节面临着严 式。根据披露信息，旭辉领寓当前租金回报 峻的挑战。 率在 4%-5%，万科泊寓仅有 2%-3%，租金 1.1项目寻源环节 收入是主要盈利点，其他增值服务尚未能 房企旗下的公寓，主要是自持的闲置 匹配，很多一线城市的回报率相较重点二 房源升级，或通过收购 / 租赁等方式拿来改 线城市更不乐观。 造而成。 除了较低的投资回报率外，重资产运 其中，自持的闲置房源大多偏离市中 营模式还面临着回报周期长、融资渠道少、 心地段，无法满足租客日常工作出行的需 作者简介：单小虎，普华永道思略特合伙人。 唐海燕，普华永道思略特大中华区执行总监。 郑重，普华永道思略特大中华区高级经理。 13 本期专题 CHINA REAL ESTATE 求：包括龙湖、朗诗、金地等主流企业，在 相关管理经验。在重资产运营模式下，房地 一二线城市开发的长租公寓，距离城市中 产企业很难像中介机构、酒店等市场参与 心地段基本都在 30 分钟车程以上。考虑到 者聚焦于运营管理层面。另一方面，公寓扩 租金定价与距离之间的正相关性，较远距 张到一定规模后，固定成本将会分摊稀释， 离的房源将会积蓄潜在租赁库存问题。