房地产投资信托系列报告之三——私募reits——国内房地产投资信托的破冰.pdfVIP

金融产品研究 证券研究报告 金融产品研究 金融产品报告 房地产投资信托系列报告之三 私募REITs——国内房地产投资信托的破冰  房地产信托的现状：房地产信托一直是我国信托行业非常重要的一类信托，是房 地产企业重要的融资渠道。近年来，房地产信托规模不断攀升，年化增长率超过 30%。根据中国信托业协会数据，今年二季度房地产信托的总规模 12616 亿人 民币，占信托总规模的10.72%。  房地产受益权转让信托与基金化房地产信托：房地产受益权转让信托是在房地产 信托基础上发展起来的新型信托，信托份额代表信托资产的优先受益权，由于收 益来源为物业的租金收益，因此有一定的REIT 概念，不过本质上还是一种固定 收益型房地产信托。基金化房地产信托则打破了房地产信托被动融资工具的结 构，先募集资金再由信托主动管理，进行房地产投资的房地产信托，以分散投资 相关研究 和主动管理提升投资收益降低风险。不过从2012 年底以来，这类产品的规模逐 房地产投资信托报告之一 ——税收驱动下的美国REITs 渐缩减。  房地产信托与REIT 的差异：首先，信托份额流通性差，只能由信托公司进行撮 房地产投资信托报告之二 合交易，而REIT 一般有公开交易场所，流动性好；其次，我国房地产企业涉及 ——多元化的亚洲REITs 的主要税种包括营业税、契税、土地增值税、印花税、企业所得税等，投资者实 际获得的收入经过双重征税，而REIT 一般都有免税优惠；再者，房地产信托通 常较短的投资期限，使得其无法参与房地产企业的经营，发行房地产投资信托本 质上仍是房地产企业的短期融资行为。  私募 REIT——国内房地产投资信托的破冰：中信证券2014 年 3 月推出中信启 航专项资产管理计划，成为国内首只私募 REIT。该计划投资标的为北京、深圳 两幢中信证券大厦，投资者可以享受到该优质物业的租金收益，并且计划份额可 以在深交所流通。该产品的主要突破点在于有了深交所作为其份额流通平台，但 是仍存在无法豁免公司层面税收，只有机构投资者可以参与，流动性一般的缺陷。 根据证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定》以及深交所的《深圳证券 交易所资产证券化业务指引》和上交所的《关于为资产支持证券提供转让服务的 通知》，除了券商资管之外，基金公司等其它金融机构也可以通过同样的方式进 行资产证券化，推出自己的私募REIT 型产品。  未来REITs 主力仍是商业地产：海外REITs 主要持有以家用住宅为代表的住宅 地产和以写字楼和零售商场为代表的商业地产。从国内实际情况来看，北上广深