主讲人-卫玉成.pptVIP

第三章 市场调査与市场分析 第一节 物业经营管理市场概述 第二节物业经营管理市场调查 第三节物业经营管理市场分析 第四节物业经营管理目标市场及定位 第一节 物业经营管理市场概述（了解即可） 一、市场的含义 两种含义：一种是指交易场所，如农贸市场、股票市场、期货市场等。另一种指交易行为的总称，即市场一词不仅仅指交易场所，还包括了在此场所进行的所有交易行为。 二、物业经营管理市场的含义 物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。 三、物业经营管理市场的特性 (一）物业经营管理市场的供给特点 产品的供给具有多样性和灵活性。 (二）物业经营管理市场需求的特点 市场需求也具有多样性。 (三）物业经营管理市场交易的特点 物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产 品的交易。 (四）物业经营管理市场价格的特点 影响价格的因素： 1.物业所处地理位置的影响。 2.物业本身品质和档次的影响。 3.物业服务质量的影响。 4.客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。 第二节 物业经营管理市场调查 一、市场调查的概念和内容 (一）市场调查的概念 市场调查是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。 市场调査和分析是任何一个企业在经营活动过程中首先要开展的一项重要工作。 (二）市场调查的内容 ( 1 )市场需求调查 现实和潜在的需求量。 ( 2 )市场环境调查。 宏观环境和微观环境。 ( 3 )消费者行为调査 消费决策、购买什么、购买多少、何时购买、信息渠道来自何衅、由谁购买、如何购买等方面。 ( 4 )市场供给与竞争调查 市场供给调查主要包括产品生产能力调查、产品实体调查等。 ( 5 )市场营销因素调查 主要包括产品、价格、渠道和促销的调查。 ( 6 )客户满意度调查。 二、物业经营管理市场调查的内容 (一）宏观环境 物业经营管理市场的宏观环境主要有政治法律环境（最为重要的因素）、经济环境、人口环境、社会文化环境、科学技术环境、自然环境。 (二）微观环境 一般而言，微观环境指的是那些对企业为客户创造价值和建立客户关系的能 力具有正面或负面影响的各种具体因素。 物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户(物业服务企业的服务产品的最终消费者)等。 公众的类型包括金融公众、媒体公众、政府公众、群众团体、一般公众、当地公众、内部公众七种类型 三、物业经营管理市场调查的方式与方法 (一）市场调查方式 市场调查方式是指市场调查的组织形式。按选择的市场调査的对象范围的不 同，通常分为全面市场调查和抽样市场调查。 1. 全面市场调查 全面市场调查也称为市场普查，是指对调査对象(总体)的全部样本所进行的 逐一的、无遗漏的专门调查。 2 .抽样市场调查 ( 1 )随机抽样 ( 2 )非随机抽样。 非随机抽样是指市场调査人员在选取样本时先确定某个标准，然后再选取样 本，每个样本被选择的机会是不相等的。 一是任意抽样，是指市场调查人员在最方便的时间、地点任意选择样本，如街头任意调查。这是一种常用方法。 二是判断抽样，是指市场调査人员根据自己的经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。 三是配额抽样，是指市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。 (二）市场调查方法 1. 访问法(这是一种最基本、最常用的调查方法) 可分为答卷法、谈话法、电话调查法、网络调查法等形式。 2. 观察法 （1）直接观察法；（2）实际痕迹测量法；（3）行为记录法 3. 实验法（研究因果关系的重要方法） 4. 文案调查法（优缺点） 文案调查法，又称为资料分析法，是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。 5. 网络调查法 四、物业经营管理市场调查的程序 物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段，即调查准备阶段、调査实施阶段、信息资料分析整理阶段、调查报告撰写提交阶段。 物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种： ( 1 )当地物业资源统计表，包括经营性物业的分布、面积、类型、单价、交 易状况和规模，使用期限、开发远景、调查日期等。 ( 2 )物业出租情况统计表，包栝所在地区、出租面积、租金水平、出.租房的 类型和等级、设施设备状况、环境条件等。 ( 3 )物业出售情况统计