房地产行业时空坐标下的xx房地产（五）：再论库存~从重庆说起-20170207-中金公司-24页.pdfVIP

证券研究报告 2017 年2 月7 日 房地产 时空坐标下的中国房地产（五）：再论库存——从重庆说起 观点聚焦 目标 P/E (x) 投资建议 股票名称 评级 价格 2017E 2018E 华润置地-H 确信买入 30.03 6.7 6.2 市长辞任、炒房势起、调控加码，一向温和的重庆楼市近期因一 龙光地产-H 确信买入 4.34 4.0 2.7 系列重大新闻事件而引起广泛关注。我们认为判断住房市场未来 绿城中国-H 推荐 7.90 6.4 5.9 走势首先须看清库存，而当前市场分析库存大多只关注已开工未 世茂房地产-H 推荐 13.28 4.8 4.0 售的楼盘（狭义口径），缺乏对未开工土地库存的相关讨论（广义 深圳控股-H 推荐 4.24 6.4 5.5 口径）。本篇报告以重庆为例，介绍各个口径下住房库存的含义和 中国海外发展-H 推荐 31.62 6.8 6.4 分析方法 （图表 10 ），并对全国及不同城市、区域层面的库存状 况予以深入剖析（图表21-25 ）。由此推荐在一、二线核心城市及 周边都市圈资源丰厚的开发商，如华润、中海、龙湖、龙光。 理由 库存规模有多大？1 ）仅考虑已开工未售部分，全国住房库存量约 18 亿平方米，对应去化月数 16 个月，略低于 18-24 个月的合理 区间。其中，重庆库存约3100 万平方米，对应去化月数7 个月， 低于全国平均水平；2 ）若计入尚未开工的土地储备，全国另有约 36 亿平方米库存，对应去化月数 38 个月，高于 24-36 个月的合 理区间。其中，重庆土地库存约 1 亿平方米，对应去化月数28 个 月，处于合理区间内。 中金一级行业 房地产 库存分布在哪里？1 ）分城市来看，一、二线城市约占全国库存规 模的20%，其“已开工库存”和“土地库存”去化月数分别为10 124 沪深300 中金房地产 个月和16 个月，均显著低于三、四线城市（20 个月/51 个月）；2 ） 118 分区域来看，东北地区的“已开工库存”和“土地库存”去化月 ) % 112 ( 数达40 个月和35 个月，均为全国最高；华南地区两类库存去化 值 月数最低（5.0 个月/3.4 个月），仅为东北地区的1/10 左右；珠三 对 106 相