收益法的基本原理及计算公式之一.pptVIP

收益法 第一节?收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据 1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.理论原理：预期原理 将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格 ;二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产 三、收益法的操作步骤 1.搜集有关房地产收入和费用的资料 2.估算潜在毛收入 3.估算有效毛收入 4.估算运营费用 5.估算净收益 6.选用适当的资本化率或折现率 7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格; 第二节收益法的计算公式 一、最一般的公式 n Ai V ＝ ∑ -------------- i=1 （1＋R）i 式中: V ─ 收益价格（元，元/m2）；