收益法的基本原理之二.pptVIP

第四章 收益法;;（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 ;（二）理论依据：预期原理 ;（二）理论依据：预期原理 ;（三）收益法的适用的对象和条件 ;（四）收益法的估价步骤 ;式中: V —房地产在估价时点的收益价格（现值） i —年份 Ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) 　 rj —房地产的第j期报酬率（折现率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（原理公式，实际一般公式为215页）;公式含义示意图;V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) 　 r —房地产的资本化率（折现率）;（三）收益年限有限且其他因素不变的公式 ;净收益每年不变的公式有以下用途;（2）不同年限价格的换算;（2）不同年限价格的换算;（3）比较不同年限价格的高低;（4）比较法中土地使用年限的修正;（4）比较法中土地使用年限的修正;（5）报酬率越高接近无限年的价格越快;（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式 ;【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元