收益法概述之一.pptVIP

解： 该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 (1)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。 年总收益=30×400×12=144000元 （2）计算出租总费用: 总费用包括以下几项： ①年税金=20×400=8000元 ②年管理费=30×400×12×4%=5760元 ③年维修费=1500×400×2%=12000元 ④年保险费=1500×400×0.2%=1200元 ⑤计算房屋年折旧费 所以:总费用=①+②+③+④+⑤=39205元 房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。 但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。 对本案例而言，使用者可使用房地产年限为50-1=49；而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为： 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=150