收益法概述之二.pptVIP

第 七 章; 第一节 收益法概述 第二节 报酬资本化法的公式 第三节 收益期限的确定　 第四节 净收益的求取 第五节 报酬率的求取 第六节 直接资本化法 第七节 投资组合技术和剩余技术 第八节 收益法总结与运用举例;一、收益法的含义 ;一、收益法的含义 ;二、收益法的理论依据 ; 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低; ②获得净收益的可???性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低; ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 ;三、收益法适用的对象和条件;四、收益法估价的操作步骤 ;第二节　报酬资本化法的公式;通常以年为单位;二、净收益每年不变的公式 ;公式用途：;3、不同年限价格的换算 ;例7-3;例7-4;A房地产无限年价格:; 例7-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。 ;4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 ;例7－6：;四、纯收益按一定数额递增;五、纯