收益法的基本原理之一.pptVIP

第四章收益法;第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的估价步骤 第三节 收益法实例;一、概念 ;二、适用范围 ;收益还原法的计算公式 ;通常以年为单位;二、净收益每年不变 ;公式用途：;1、直接用于计算价格 ;2、不同年限价格的换算 ; 例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。 ; 例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。 ;3、比较不同年限价格的高低 ;A房地产无限年价格:;4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 ; 例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。 ;三、纯收益按一定比率递增（减）; 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 ;0 1 2 3 4 …… 19