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第八章 收益法及其运用 （一）直接资本化法的概念和基本公式 1、概念： 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以相应的收益乘数转换为价值的方法。 资本化率：(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即 收益乘数：是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数，即 一、直接资本化法概述 第八章 收益法及其运用 2、公式： 式中 V——房地产价值； NOI——房地产未来第一年的净收益； R——资本化率。 房地产价值=年收益×收益乘数 (2) (1) 第八章 收益法及其运用 （二）几种收益乘数法 1、毛租金乘数法(gross rentmultiplier，GRM) ： 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即:房地产价值=毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 : 第八章 收益法及其运用 优点： ①方便易行，在市场上较容易获得房地 产的价格和租金资料； ②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值； ③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。 缺点：①忽略了房地产租金以外的收入；