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投资学期末论文大纲 题目：解构我国城市房地产市场危机 一、影响我国房价下调的因素研讨 （一）住房房产税 房产税对房价具有抑制作用。即使房产税可以有效降低房价,政府也不大可 能通过大幅提高房产税率來压低房价。 （-）人口结构 从人口结构角度考虑，2015年以后中国的房价将不再具备快速上涨的条件, 房价总体水平将逐渐走弱。 （三）人民币升值预期 虽然短期内，人民币升值推动房价上涨。但是长期来看，人民币升值与房价 没有必要经济联系。 二、几个代表性城市的房市危机探究 （-）温州和鄂尔多斯 1、 现状：房价下滑，房地产开发投资增速变缓，住房库存量增加 2、 诱因：宏观环境恶化，信贷政策收紧，投机需求旺盛 （二） 长春 1、 现状：土地市场降温显著，楼市成交疲软，房价焦灼 2、 对策：松绑楼市，取消限购，刺激房市发展 （三） 北京 1、 现状：住房市场刚性需求和投资需求的比例在每一年度都不尽相同 2、 研究结果：投资需求和住房价格增长率Z间呈现很好的同步关系 三、房市危机对地方经济的作用结果 （一）房地产投资增速下滑对地方经济产生直接影响 （-）土地出让收入减少彩响地方政府投资能力和偿债能力 （三）房地产市场持续低迷影响企业牛产和居民消费信心 四、应对房市危机应遵循市场规律，长期综合引导 附4参考文献目录 觀1?昜奴效应迓星财富效应昜价上涨对国民消赛彩哨的f理论分析一断色?“j 側2?24个大申城市心彳携面积及詠相对泡沫估算_將鳏?kdh 厨3.房产税对房价的彩00一来目OECD国家的证卸兄伟大?词 哪4?房价变化与居民;肖夷—基于中国城市面板蝴g的硏究_周华东—高玲玲?kdh 觀5?房价上涨背后的人口结构因素—国际经验与中国证屋徐建炜?词 觀6?房价刃述的利弊得失及其应对举措_胡广洋?caj 厨7?高房价如何彩哨居民储蕃率和财产K平等」东彥斌“j 觀8 觀8经济基本面还是房地产i 传在影哨°国的房价—余华义?ej 觀9?浅析人民币升值走房地产价梧的影哨_?S.caj 曲10 ?区域房价差异寿动力流动与产业升级-髙波?“j 觀11 ?全国千余楼盘评级下凋解读二T祖昱?词 敕12 ?投资选罠A 口结构与房价上涨_以太仓市为仇泽荣?kdh 觀13 ?温外L鄂尔冬斯房地产风险成因夏哨及启示_国家发震改革委投资所课题组?ej 觀14 ?吴敬琏一让房价泡沫慢慢姜缩—亿才?ej 觀15 ?预期携阳 口国城市房价波动-况伟大?ej 迦16 ?预期对房价的门限效应分析月丽斯坦JS唸揃杨?Wh 觀17 ?预期收人收益率和房价波动—基于35个城市动态面板模型的硏究_张亚阿ej 鞫18 .长春房地产市场何时不再低迷_于蘇?询 觀19 ?住房市场的刚性需求与投资需求涎算丄匕塚市为例一张红?ej 曲20?中国投资者为何青眛澳大利亚房产丿V_?ej 附2：文献摘要整理 近年来我国城市房价的迅速上涨和国内消费不足是宏观经济的两个焦点”房价上涨是否 抑制了国民消费?我们建立了一个基于生命周期的动态模型，综合了人口年龄结构!市场 摩擦!收入和房价预期等因素“通过対模型进行数值模拟，我们发现,如果房价能够永久增 长,那么家庭资产増值会促进国民消费的增长，即/财富效应0“但是由于房价上涨无法永 久持续，家庭为了购房和偿还贷款压缩消费，从而造成/房奴效应0”利用屮国城市人口结 构数据，我们进一涉发现，由于在现实屮房价的迅速上涨具有不可持续性，国民消费因而受 到明显抑制。 国家统计局公布的“城市人均住宅建筑面积”反映的是有当地户籍并有住房的城市居民 的人均住房而积，与城市人均实际住房而积的概念存在着较大的差距。对我国24个主 要大中城市实际人均住房面积的估算结果明显小于统计年鉴公布的数据，而H不同城市 Z间存在较大的差距：利用估算结果进一步估计各城市的房价相对泡沫指数，结果表明 一些城市相对于其他城市存在较高的房价泡沫。我国城市人均住房血积与发达国家相比 还有明显差距，对住房的刚性需求仍然强劲，房地产业还将保持较快的增长速度；对己 经出现较人房价泡沫的城市，应防止其局部风险向全局风险转化，而对于房价泡沫程度 不高的城市，应支持居民的合理住房需求。 本文使用1980 — 200 9年23个OECD国家的住房市场数据，考察了住房房产 税对房价的影响。研究发现：第一，房产税对房价具有显著负向作用，但过去3 0年2 3个OECD国家房产税率的均值为2. 6 1%。这表明，尽管房产税能冇效降低房价, 但地方政府不人可能通过人幅提高房产税率来实现。因此，房产税对房价的抑制作用具 有局限性。笫二，预期比房产税対房价影响更大。因此，改变房价增长预期、抑制投机 的政策比房产税更有效。第三，长期利率的回归系数不仅小于房产税，阳且符号为正。 因此，房产税政策比利率政策更有效。第四，房价主要是由收