收益还原法基本原理 .pptVIP

第五章 收益还原法 ;第一节 基本原理; 二、收益法的理论依据 基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。 ; 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值是多少？ 理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。 ;; 普遍适用的收益法原理表述如下： 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 ;; 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： p177 ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低； ②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低； ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 ;三、收益还原法的适用对象与条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、