收益还原法概述.pptVIP

第二章 收益还原法;一、概念 是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 ;二、理论依据： 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 房地产的价格 ＝ 例如：某人有40万元资金以2％的年利率存入银行每年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年可以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万??。; 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。;现值 是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。 当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。 现值计算公式：;利息与利率 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In 式中