【商业地产】宣城市大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告1222009年知识讲解.ppt

大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告;第一章、关于大盘操作的认识 第二章、成功旧城改造项目的启示 第三章、项目面临什么样的市场 第四章、项目竞争力分析 第五章、项目针对什么样的客户 第六章、项目占位与突破 第七章、项目整体营销执行方案 第八章、VI应用展示;第一章 关于大盘操作的认识;对于的大盘我们该怎么科学的去操作？ 大盘风险如何规避？ 大盘需要怎么样策划思路？;1、可持续开发经营的思想 2、充分整合资源的思想（市场、企业内部、外部、自然条件、 社会条件） 3、不断创新与提高的思想;1、前期必须有充分、科学、系统的策划与论证。 市场要明了， 条件要摸清，定位要准确， 产品要有特色，开发要有策略，风险要预计， 知已又要知彼。 2、策划不是工作计划，必须把握好项目的方向与重点。 3、策划必须充分用好现有的市场与项目资源，更要挖掘潜在的市场和潜在的资源。 4、策划工作必须与实际工作相结合，策划要有实现的可能性。 5、策划不仅是出点子，瞬间的闪光，更是一项系统的工作，贯穿项目的全过程。;1、必须有系统、高水平的策划思想去指导； 2、操作必须与策划工作相互协调、相互补充、相互促进； 3、必须有强而有力的协调与统筹； 4、必须有一支配合良好的专业队伍； 5、计划时多从困难着想，时间要充裕一点，操作时要从最积极的角度去实施； 6、前期看策划，中期看设计，后期看施工与质量，结果看营销的执行。（观念、产品、推广） ;第二章 旧城改造大盘成功操作的启示;广西贵港东湖区域项目 ——旧城市中心的辉煌重塑;郁 江;城市唯一的东湖公园 城市唯一的人文历史古迹:登龙桥、广西一大博物馆 城市唯一的750亩景观东湖，360度湖岸 1260m郁江江岸，全城唯一的双水岸 曾经的商业中心，骑楼商业街区 完善的城市配套设施 便捷的交通条件 密集的城市人口 ……;成型的城市一极—— 政务中心 (核心) 行政中心 起步中的城市商圈 大量的居住小区逐渐聚集 ……;商业中心;项目;主题定位原则 主题概念贯穿整个规划，指导产品各环节设计，通过建筑、园林等方面体现形象主题，打造出差异化、高品质产品;4000;项目价值最大化分析思考 设定条件 项目开发按A-C-B次序开发 对A4/A5开发时间作出调整;挖掘城市及项目区域的人文历史，使之成为项目发展的核心价值与灵魂 以城市运营的高度来运营项目：完善城市功能、升级城市形象、改变城市生活方式 整个城市乃至更大范围地吸引客源，以实现项目开发规模量的有效消化 必须建立城市级别的整体定位体系，并依据价值属性的不同进行分区地块定位，避免内部的无序竞争 高性价比产品提供，低开高走或中开高走的价格策略是项目获得开发成功的关键;第三章 项目面临的市场; 宣城东临苏浙，地近沪杭，现辖宣州、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一区，并代管宁国市，面积 12340平方公里，人口275万，2000年设立地级宣城市，县级宁国市由省直辖，委托宣城市代管。; 宣城自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城。范晔、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，人文遗迹众多，自然风光优美，有“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢朓、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。 ; 宣城物产丰饶。宣纸宣笔、旌德三麻、绩溪蚕丝、徽墨、唐代“宣州红线毯”、宋代“宣城诸葛笔”、明代“宣城木瓜”、“宣城雪梨”扬名华夏。 自然资源丰富：竹林面积9．3万多公顷，其中广德县4万公顷，毛竹蓄积量8000万株，居全国第七位、全省第一位；宁国市元竹、笋用竹面积和产量居全省首位。 境内的扬子鳄保护区为国家级自然保护区。 矿产资源丰富，水泥用石灰石，储量在160亿吨以上。 ;130平米房源市场饱和，滞销严重 市场需求面积下降，逐渐呈现刚性需求状态 单价及总价都较为敏感 08.6月后成交量整体下滑 最受追捧的面积集中在80-90㎡两房，110㎡以下的三房;位置;容积率;房型;28#;配套：3万平米商业配套 700平米12班幼儿园、会所（三层，目前售楼部）（A区临近现推四栋高层）后期B区规划24班小学（可能引入二小分校）， 地下地上停车位：1：2;价格：首期开盘当日均价2888元/Ｍ2，扣除优惠后实际成交价约2710/平米，加上户型适中，让很多观望价格追求品质的客户如愿以偿 。 认筹活动：开盘之日前认购的客户可享受宣城柏庄“欢乐宣城”之各项活动优惠、“柏庄会”会员优惠、付款方式优惠以及圣诞狂欢节抽奖等优惠大礼。 开盘优惠：1、宣城柏庄2008“欢乐宣城”系列活动优惠，最高优惠5000元/套； 2、柏庄会会员优惠2000元/套；