『精品』2010年重庆南滨路昌龙滨江花园项目营销思路提报知识课件.ppt

昌龙滨江花园 项目营销思路提报;1993 重庆，南岸，昌龙城市花园。 2009 重庆，南岸，昌龙滨江花园。 昌龙企业立足南城住宅开发领域蓄势十六年载又一姊妹篇新作； 她将成为南滨洋房的飞跃图腾，昌龙企业的华丽转身。 ;项目的市场接受度论证几何？;操作可行性;Part 1;项目指标及现状;宗地现状;;项目资源;;Part 2;项目机会-城市机遇;南岸区位优势明显，拥有南坪、茶园两大城市副中心，位于主城区“黄金三角”地带的弹子石组团,是重庆市中央商务区重要组成部分之一。 项目位于南岸区滨江路段，属于经济技术开发区，该区域北靠渝中传统商贸中心商圈，西临九龙坡人口大区，三条长江大桥提高了项目的交通便捷度；规划中的轻轨3、4、9号线更能加大该区域的辐射和渗透力。 南滨经济带现以打造“四小时经济”和“水岸经济”为主，多元化发展经营业态，延长消费链条。着力整合、利用、开发南滨路岸线资源，大力发展水岸经济，使岸上经济与水上经济相辅相承，突显南滨路“黄金水岸”的经济价值和社会价值，真正将南滨路建成“最显活力的经济增长极，最具人气的旅游观光带，最具品位的人居环境，最富内涵的文化长廊” “放眼世界，水是最独特资源，沿江地段规划，对于一个城市的形象、竞争力、生命力至关重要。”中国城市科学研究会秘书长李迅指出，“重新规划打造两江四岸的举动，是重庆实现宏大目标的关键一步。”;沙坪坝区;项目机会-政策优势;南岸区08-09年9月房地产市场运行态势;08-09年南岸区房地产均价总体呈现价格持续上升，09年前三季度均价基本保持4300-4600左右浮动；去年房地产市场普遍收缩，南岸区供需体量每月均低于30万方，较为平衡。从09年2月份开始供给量明显上升，消化体量更是在09年超过供给；呈现供需两旺的局面;项目周边项目——区位图;板块 ;项目所处板块及周边区域，物业体量较大，大多都在25万方以上； 实力品牌企业如龙湖、融侨、隆鑫等； 项目容积率普遍集中在3-4，物业档次偏高，注重项目舒适度和品质感； 区域内及周边的花园洋房项目，主要以综合体的形式出现，物业搭配以洋房+高层，高层+小高层为主；公??物业很少，属于市场空白点。;物业类别属性;区域产品属性;1;典型个案分析;生态江景社区-骏逸第一江岸;生态江景社区-骏逸第一江岸;生态江景社区-骏逸第一江岸;生态江景社区-骏逸第一江岸;生态江景社区-骏逸第一江岸;基本信息;融侨城融侨大社区;融侨城规划图;融侨城产品介绍;融侨城产品介绍;融侨城产品介绍;融侨城产品介绍;融侨城产品介绍;融侨城客源分析;融侨城营销动态;基本信息;天景雨山前项目区位 ;天景雨山前组团关系;天景雨山前总体规划;天景雨山前示范区展示;天景雨山前文化氛围;天景雨山前首次开盘情况;天景雨山前产品分析;天景雨山前户型分析;天景雨山前户型分析;重点个案分析;Part 3;项目 定位;城市 ◆ 滨江 ◆ 纯洋房公园社区 ;来源：主要来自渝中区、九龙坡区 行业： 教育、IT等行业，设计院、医院、政府等事业单位 职业：教师、个体户、中高级技术人员、管理者、私营企业主 消费档次：年收入10万以上，购房总价50-80万 家庭结构：3-5人的两代居和三代居为主 消费心理：诉求居住品质，喜好有天有地的花园洋房，其次对品质高层也能接受。 ;客户类型;项目功能定位;项目形象定位;北欧风情滨水小街 餐饮 娱乐 滨江酒店 ;项目价值体系;项目 定位;项目规划效果图;1#;楼号;优势： 1. 地块分区较为明显，商住功能得到清晰划分； 2. 交通体系较为合理，动线及节点满足人车分流； 待提升空间： 1. 景观价值需最大化利用； 2. 产品结构可进一步丰富，以促成后期销售节奏； 3. 洋房户型设计可进行适度调整，提升内部差异化； ;交通动线及重要节点;景观规划（原方案）;景观规划可行性 景观价值中心化、最大化 体验式景观设施 轴线自然划分地块产品功能;总平面产品规划建议;;;;;;结合市场产品接受度参考，户型统计分析如下：;户型设计 （灰空间）;;;户型分析—A3-2;户型分析—C2-1;户型分析—B3-3;;;挑空与自然相融空间;万科第五园叠院;万科第五园叠院A户型;万科第五园叠院B户型;产品建议参考个案;重点个案——龙湖郦江;龙湖·郦江—分物业类型平面示意图;龙湖·郦江—交通体系分析;龙湖·郦江—绿化体系分析;龙湖·郦江—典型户型;龙湖·郦江—典型户型;龙湖·郦江—典型户型;项目借鉴;小高层洋房-大城小院;项目背景及技术指标;;;;;;;;*;1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。;2、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性;3、增加中间层产品的变化;小高层洋房-大城小院;项目 定位;;项目 定位;项目价格建议;结合市场高层物业售价水平参考，对本