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判断题 【例题2】下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 A．赠予社会公益事业的房地产 B．个人之间互换自有居住用房地产 C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值。 多项选择题 【例题3】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有( )。 A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC 【解析】ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围。 （3）课税对象和计税依据 课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 计税依据为纳税人转让房地产所取得的土地增值额（＝转让收入－规定扣除项目金额） 2.房地产转让收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 3.扣除项目金额的确定 扣除项目金额包括： 1)取得土地使用权所支付的金额 包括地价款和取得使用权时按规定交纳的费用。 2)房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3)房地产开发费用 房地产开发费用包括销售费用，管理费用和财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，但最高不得超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 ①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的,允许据实扣除： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5% 房地产开发费用的扣除 【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为200万元，开发成本为600万元， 利息100万，且能提供金融机构的利息凭证，则其他开发费用扣除数额不得超过多少？开发费用总额不得超过多少? 其他开发费用扣除数额不得超过40万元， 即(200+600)×5％， 利息按实际发生数扣除。100万+40万=140万 开发费用总额不得超过140万 ②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10% 房地产开发费用的扣除 【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为200万元，开发成本为600万元， 利息100万，但不能提供金融机构的利息凭证，则开发费用总额不得超过多少? 房地产开发费用的扣除 【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(200+600)×10％，超限额部分不得扣除。 4)与转让房地产有关的税金 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除 房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。(城建税实行差别比例税率：纳税人在市区的，为7%；在县城、镇的，为5%；不在市，县，镇的，是1%。教育费附加统一税率：3%。) 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。 （2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加 房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 5)财政部规定的加计20％扣除 加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20％ 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人 选择题 【例题7】某房地产开发公司整体出售新建的商品房，土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为( )。(2003年考题，分值1分) A．1500万元 B．2000万元 C．2500万元 D．3000万元 【答案】D 【解析】不能计算分摊银行借款利息，开发费用按地价款和开发成本之和的10％以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10％=1000万