中原_深圳工改政策_201706_27页.pptVIP

工改政策 2017年6月25日 中原地产｜事业二部 基本概念 工业地产政策产生背景 整体政策研读 01 基本概念 什么是工业用地？ 工业用地概念：是指以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检测、管理等活动的用地 类别代码 类别名称 范围 大类 中类 M —— 工业用地 以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检测、管理等活动的用地 M1 普通工业用地 以生产制造为主的工业用地 M0 新兴产业用地 融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地 政府为优化土地配置，提高产业用地效益，实现土地集约利用，提出了新型产业用地M0。自2014年深圳市新型产业用地（M0)诞生到近两年招拍挂出让的工业用地（含留仙洞总部基地等）均以新型产业用地为主，普通工业用地（M1）进行城市更新改造后大多为新兴产业用地（M0) 。 来源于《深圳市城市规划标准与准则》（2014.1） M1与M0的区别 对比维度 M1用地 M0用地 层高设计 2-6层有一定产品附加值（层高上线为5.4m），其他楼层同办公产品（层高上线4.5m) 同办公产品（层高上线4.5m) 产权划分 按照建筑设计规范，需按工业厂房大开间（宜≥500㎡）形式划分；灵活度低 产权单位面积划分不受限，较为灵活。 建筑布局 配套不能与厂房组合布局，需满足消防间距要求 无限制 容积率 ≤4 ≤6 此处所说的M1与M0的区别,主要是建筑规范上的区别，不包含其他任何政策影响部分。 注：实际上此处所指的主要是非城市M1与M0用地的区别，二者均受相同的工改相关政策影响；因城市更新项目一般为M0用地，城市更新M0与非城市更新M0在政策上区别较大。 工业用地按照改造形式不同，可划分为城市更新类和非城市更新类（即除城市更新以外的其他工业用地项目），其中非城市更新工业用地包括已批未建类（实践中主要包含增容及转变性质为新型产业用地M0)和其他特殊类型项目。 工业用地项目分类 此处需特别注意： 目前市场上所出现的工改项目基本均为工改工类型； 目前市面上出现的城市更新类工改项目大多为拆除重建类型； 工业用地类别代码M1、M0与此工改项目是否属于城市更新类并没有直接关系，根据目前市场上的工改项目情况，大多城市更新升级改造后为M0，而非城市更新项目有M1也有M0。 城市更新工改指对旧工业区等进行综合整治、功能改变或者拆除重建等活动。 02 工业地产政策产生背景 土地空间的匮乏，限制了城市的发展和产业的转型升级，从2013年到2020年间，深圳可用的新增建设用地仅剩59平方公里，而与之相矛盾的是目前在深圳用地紧张的情况下，但旧有的工业用地仍大量的存在。 居住用地 工业用地 深圳市规划国土委公布了《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，到2020年，深圳建设用地比例控制在市域面积的50%以内，即建设用地总规模控制在976平方公里以内，深圳可用地逼近“红线”； 在存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，它的工矿用地只有不到8%),这就意味着未来深圳工业用地必将释放大量的建设用地。 深圳可用开发土地资源现状 深圳工业地产政策产生背景 政策产生：随着深圳市土地管理制度改革以及产业升级转型步伐的加快，推进了近年来深圳市工业升级项目落地与发展，产业地产热潮在深圳土地上逐渐扩散。为进一步规范产业地产的发展方向，实现产业升级转型目标，深圳市出台了关于相应工业用地的一系列政策，规范工业用地开发。 深圳可开发用地资源紧缺 （优化空间资源配置，促进产业转型升级和城市的发展） 以旧工业区升级改造为代表的土地二次开发 逐步成为深圳土地供应的主要部分 工改项目 进入房地产开发市场 工业地产 主要政策 时间：2008年9月26日 《深圳市人民政府关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知》 2013年1月7日 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（即1+6文件） 时间:2013年12月6日 《关于印发深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则的通知》 2014年8月8日 深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知 政策逐步完善，市场化趋势明显 产业地产有哪些政策？ 工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。 2017年1月1日 深圳市政府正式实施新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 03 整体政策研读 工业用地项目的配套比例不得超过30%，但30%配套按照市场评估价补缴地价后可进入市场销售。 配套比例 注：工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套