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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权上海美桥投资顾问有限公司所有，未经上海美桥投资顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;目录;区位属性：东方蓝海国际广场项目位于上海杨浦区中部区域，毗邻五角场环岛，属于泛五角场商圈板块，交通发达、配套成熟，以居住为主、办公、商务、休闲等功能正逐步加强。;产品概况：17000平米主题商业街区，依托五角场城市副中心浓厚商业氛围，超高商业空间，可自由分割灵动便捷，产品整体素质优良，但地面停车位太少会影响商业价值实现。;企业目标：我们认为东方蓝海广场在熊市市场环境中保证整体去化速度和回款总额的实现是核心，保证资金的安全性是关键。;整体框架;竞争分析：大型商业密集，定位重叠度较高，以中端复合型商业为主，竞争较激烈。;价格水平：商圈较为成熟，周边无在售一手商铺项目，二手商铺价格相对稳定；一楼商铺均价在2.5-3.5万元/平，租金为4-8元/平米/天。;客户情况：以杨浦当地客户为主，年龄以20-30职业以企业职员、学生、军属为主，整体消费力有限。;?结论： 1、竞争分析：大型商业密集，定位重叠度较高，以中端时尚复合商业为主，竞争较激烈； 2、价格水平：商圈成熟，一手商铺稀缺，二手商铺价格稳定，周边1楼均价2.5-3.5万元/平米，租金为4-8元/平米/天； 3、客户情况：客户消费水平有限，以区域内企业职员、学生、军属为主。;整体框架;SWOT分析：东方蓝海位于成熟区域、但项目体量较小、单套进深过大、同时面临五角场正商圈的激烈竞争；我们充分发挥项目优势、抓住机会、避开威胁;;业态布局：整体布局以金融机构和餐饮为主，结合高档休闲会所、酒吧、便利店等;精品餐饮：以沪菜、湘菜、北方菜系等为主（拟规划杏花楼、望湘园、俏江南、辛香汇等品牌）;休闲娱乐：以咖啡店、美容养生会所、ktv、酒吧等为主（拟规划、康俊会馆、星巴克咖啡、钱柜KTV、苏荷酒吧等品牌）;租金建议：东海蓝海平均租金保证7元；租金下限在5元；租金上限在9-12元;高端零售展示：以高端品牌名车、名酒、家居、珠宝水晶等为主???拟规划美克美家家居广场、法拉利展示厅、华致酒行、施华洛世奇等品牌）;招商周期：考虑到品牌商家签约周期较长，东方蓝海整体招商周期保证6个月，整体开业时间在2013年中旬;整体框架;回款策略：由锦桥私募基金携手机构投资者购买2-4亿的货量；其余部分4-6个亿的货量按照5年包租、5年抵扣策略进行散售；;价格建议：整理均价5.84万/平米，5年抵扣按照5%的回报率抵扣后为4.38万元/平米;销售周期：整体销售周期1年，从今年6月到2013年6月销售确保6个亿金额的实现;整体框架;; 美桥投资通过与诸多开发商的良好合作伙伴关系，已完成数百万平方米的商业地产运作，累计商户资源著名品牌近万家。 美桥资产管理的业务总部设在亚洲金融中心—陆家嘴，业务遍布：长三角地区、珠三角地区、渤海湾地区以及内地中心城市 。 ;在2011年“中国地产领袖大奖”评选中，荣膺“最佳商业地产综合服务机构” ;核心竞争力;服务优势;高层管理精英团队介绍;领衔精英;美桥 ? 租赁运营事业部 经 典 案 例 服 务 经 验;文定生活广场;万象城;项目位置：广东省中山市 项目规模：150万平米（购物中心10万平米） 产品性质：城市综合体 服务内容：定位策划、规划设计、开业顾问、招商顾问、运营管理;嘉尚坊;项目名称： 华漕 丰尚国际生活中心 【FASHION PARK】 项目位置： 上海市运乐路569弄（金丰路） 项目规模： 35,000平方米 项目业态：零售、餐饮、娱乐、休闲 项目需求基点：以周边成熟的国际社区的生 活消费需求为基点 项目定位：高档时尚生活中心 项目特色：商业裙楼有连廊链接，形成整体和谐的商业群落，开放式的生活购物广场。 项目愿景：24小时城市变幻，永不落幕的生活剧场。 美桥服务内容：市场研究、研策定位、招商代理，商业顾问;无锡深港天地;靖江恒天生活广场;美桥投资集团架构：以资产管理为主，结合股权、债权投融资，私募基金管理和实业投资形成大型地产投资集团。;资本优势：美桥投资集团下属桥融投资管理咨询公司及锦桥私募基金，拥有广泛合作的机构投资者和投资银行。;;商户资源：卖场类 沃尔玛 大润发 家乐福 华润万家 每家玛 CityShop OLE 卜蜂莲花 易买得 物美 欧尚 乐天玛特 佳世客 ……;商户资源：餐饮类 俏江南 丰收日 小南国 金钱豹 和记小菜 沈家花园 顺峰饮食 湘鄂情 吴地人家 蕉叶 川国演义 渝信川菜 唐宫海鲜舫 王朝 四海一家 鸭王 千禧 喜多屋 巴国布衣 苏浙汇;商户资源：西点类 上