南昌朝阳地王项目营销定位报告_107.ppt

THE END THANKS. 知识回顾Knowledge Review 产品理念 独特的空间设计和精选设计师家具有助营造设计感。 无火煮食方式渐受欢迎，厨房可采用滑动玻璃门间隔，营造空气流通，视觉不受遮挡的透视感。 室内空间营造讲究可塑性。公寓的卧室采用滑动门，就是方便屋主灵活使用有限空间——拉开门，客厅大一倍，拉上门，另有小天地。 公共小品雕塑建议 大堂小品风格建议 财务预算 项 目 成 本 楼面地价 3278元/㎡ 超高层建筑成本 2000元/㎡ 装修成本 1000元/㎡ 税费、营销及其他成本 约600元/㎡ 项目综合成本 约6878元/㎡ 1、成本测算 2、收益测算 总建筑面积：20525㎡ 商业及公建：4500㎡ 私人酒店：1.6万㎡ 未来售价预估 10000元/㎡ 收 益 （10000-6878）*1.6万=5000万元 4500平米商业裙房 3、购买者预算： 主力单套总价 10000*45㎡=45万/套 首 付 9万元 按揭月供 2110元 / 2540元（30年 / 20年） 营销推广 项目推广媒体投放策略： 瞬见爆发，一夜倾城 户外媒体强调关注力 平面媒体强调影响力 渠道媒体强调感染力 特殊通路：机场、机场高速、航班、高尚餐饮娱乐、星级酒店、高尔夫球会等； 有 2 个问题必须在本案推广中给予关注??????????????????????????? 1 产品够NB：你必须给我（尤其是我认识的人）一个说法? 2 符号感够强：你必须时刻证明给我看，帮我下决定???? 自足?产品属性? 自视?享用感觉? 他视?购买满足? 形象力?打造符号?有地位 销售力?预演生活?有品味 产品力?细说产品?有眼光 真正的高尚楼盘都从这里向上挖掘利润 消费者都是有虚荣心的，每个人都有， 不要试图否认这种心理力量的存在， 所有标榜尊贵的，标榜个性的，标榜情调的， 都是为了满足虚荣心的工具。 “看上去就很值钱” 比 “看上去不清楚，但实际很值钱” 要快捷很多 因此，项目整体推广应是一个前所未见的高端物业形象，所呈现出来的应是“国际化的、未来的、多元价值的”挑战者的姿态。 但对于理智而精明的中产消费阶层来说， 产品永远是最有说服力的， 这不是靠煽情的文案和平面就能解决的问题， 我们必须给到他们可以拿来向朋友炫耀的东西， 这是常识，也是常常被忽略的认识。 对于亮相的提醒： 亮相就是全部形象 视觉传达 2、周边配套最成熟，已形成高档餐饮及娱乐氛围。是新兴的富人消费圈与生活圈 BUT， 这是我喜欢的圈子，但不一定就要住在里面。 3、三面沿街，商业价值极高。 BUT， 先天的商业基因，并不等于现实的商业利润， 要获得商业最大值和推动整体销售， 关键还看商业如何定位，如何运作？ 4、南北景观的均好性尤为突出。 北向景观无遮拦，收摄赣江及滕王阁；西南方向也为“看江面”。 南北景观均有题材，为建筑规划释放了空间， 如果规划为“核心筒”结构，容易避免“单边销售”的可能 在三个项目中，盘点本案的“相对劣势”： 1、土地成本上， 本案的楼面地价最高（3278元/平米） 价格定位，处于“被动局面” 2、项目体量上 本案2万㎡ 1 ? 城开10万㎡ 5 ????? 皇冠40万㎡ 20 ???????????????????? 3、在景观资源 本案不属于“一线临江”的位置， “绝对江景资源”要弱于两大竞争个案 狭路之间，市场的空间在哪里？ 因为我们没有成本优势， 缺乏规模优势， 不占临江一线的景观优势 我们拿什么去抗衡？ 如果：再没有品牌， 再没有概念， 再没有附加值 成本优势 规模优势 景观优势 品牌 概念 附加值 X X X Opportunity Opportunity Opportunity 出路在哪里？ —— 抱着“住宅用地”的优势，却不做住宅 1、忘却住宅 出路在哪里？ —— 形成全新的概念突破，挖掘未被满足的市场需求 2、概念的完全出位 本案核心定位： 私人酒店 “私人酒店”是什么？ “私人酒店”指由五星级以上顶尖豪华酒店品牌管理， 由私人购买产权并委托经营的世界最高级别的产权酒店， 其管理品牌和物业品质是坚实的投资保障。 为什么是“私人酒店” ？ ■ 从“南昌市酒店调查”来看 ■ 从“市场供给（缺口）”来看 ■ 从“海航白金汇”的推广实践来看 当所有楼盘都瞄准家庭消费时 家庭消费 我们把炮口对准纯粹个人消费 个人消费 形象化的定位描述： 豪宅中的法拉利 两座原理 跑车为什么只设置了两座 它只为驾驶者享受驾乘之乐 行政宫寓就像人生的第二部车 服务自己个体的空间玩具 本项目5大客群类型