商业营销策略总纲.ppt

C段： 商铺柱布置规整，但进深较长，不利于设置小面积街铺，可发展酒楼、西餐厅等需求面积较大的业态。 这些区域如考虑设置街铺，面积约90～122㎡。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 B段： 两列柱相互错位，破坏了空间的完整性，使得内部空间的家俱不易布置，不适宜发展酒楼等业态。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 商铺空间内柱布置极不规则，破坏了空间使用的完整性； B段、C段的商铺进深约14～18m，不利于形成街铺，对二层铺位的销售形成阻力，同时对商业业态造成限制。 大部分铺的进深过长，约14～18m，不利于设置小面积街铺。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 所有商铺层高4800mm，已经提供给业主设置复式商铺的空间，不利于设置一、二层组合的复式铺的形式，减少了商铺形式的多样性，且对二层商铺的销售造成一定阻力。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 『商业街的定位及可发展的业态』 编号 商业街 主题定位 可发展业态 A 欧洲文化商业街 文化商业：西式咖啡馆、茶馆、书店、琴行、通讯店、特色店等 B 家居装饰街 家居装饰、布艺、建材、电器专卖、五金等 C 风味美食一条街 特色小吃（面点王）、地方酒楼、西式快餐（麦当劳、肯德鸡） D 便民性商业 小型中西餐馆、便利店、美容美发、茶艺、花卉、洗衣房、复印、照相馆等日常家居服务业态 前 进 路 107 国 道 洲石公路 “欧洲文化商业街” 主力店面积100～150㎡，业态形式：西式咖啡、书店、特色店 “家居装饰街” 主力店面积100～150㎡，业态形式：家居装饰店、建材店 “风味美食街” 主力店面积300～500㎡，业态形式：酒楼 集中商业 主力店位置 【各商业街领头铺的面积范围建议】 【商业街包装与展示的建议】/地标性建筑 地标性建筑： —是充分体现商业街文化底蕴的载体， 是商业街的灵魂建筑。 【商业街包装与展示的建议】/留驻空间 结合色彩的变化，围合形成一些“浑若天成”的街道广场空间，提供留驻场所。 位于龙岗坂田村内，始建于99年，社区总建筑面积53万平米。现正发售最后一期。 处于城市郊区，社区周遍无完善的生活设施配套，基本生活需依赖社区内商业配套。近两年引进华润、民润超市。目前经营状况良好。 『四季花城社区』 华润超市 营业面积：600平米 民润超市 营业面积： 1200平米 社区商业特点： 1、社区商业街—花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无明火餐饮，与社区规划限制有关。 2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分割。 2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。 3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。 沿街商业共67家（未售16家），总面积2635平米。社区商业纯粹满足社区内需求，主要业态为日常服务、家居类以及日常购买类 商业规模与社区人口规模呈正比例发展。华侨城的商业面积最大，这与其乃旅游胜地所带来的巨大商业消费群体有关。 『类比社区商业总量分析』 园岭作为深圳较早开发的社区，社区商业发展成熟，规模适度，人均商业面积适中。 松坪山因临近诸多工业区，华侨城因旅游业的吸引，增加了两社区隐性的消费人口基数。 万科四季花城作为新建社区，消费需求尚未完全形成。规划的商业面积有31%的空置。 『类比社区商业总量分析』 松坪山因临近诸多工业区的缘故，消费人群偏向沿街商业的消费。 华侨城因旅游业的发达带来相对高层次的消费群体，因此集中商业面积明显偏大。 松坪山与华侨城均属外延社区。 纯粹以满足社区内群体的社区商业（如园岭、白沙岭）两者基本持平或总量差距不大。 园岭与白沙岭均属内敛社区。 『类比社区商业总量分析』 集中商业的规模与社区人口规模呈正比发展，且发展速度明显缓于社区人口的增长速度。 华侨城因地域及规划的特殊性，集中商业的发展超过社区人口增长的速度。 『类比社区沿街商业分析』 日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式，其次是生活饮食。即社区商业主要业态是为社区群体提供便民性的生活类服务业。 ..\万科四季花城调查表标准版本.doc 『类比社区各业态店铺面积』 餐饮面积集中在10-30平米与40-80平米两个区间，酒楼集中在180-500平米，咖啡馆集中在100-150平米，西饼屋集中在10-30平米。 装饰类集中在30-50平米，五金集中在80-120平米，花艺与水族店集中在30-50平米，电器店集中在80-120平米 书