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第七章：房地产开发项目的准备 第一节：房地产开发资金筹措 一、房地产开发资金筹措的目的 1、实现项目投资开发目标和企业发展目标 2、偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 二、房地产开发资金筹措的原则 1、时机适当原则 2、安全性原则 3、经济性原则 4、可行性原则 三、房地产开发资金筹措方式 （一）动用自有资金 自有资金作为股本金，是房地产开发商对其所投资项目投入的资本金。股本金既是投资者赚取利润的本钱，也是其承担投资风险的具体表现。 （二）争取银行贷款 银行是房地产开发项目最主要的资金来源，如果开发商不会利用银行信贷资金，完全靠自有资金周转，就很难扩大投资项目的规模及提高自有资金的投资效益水平，还会由于投资能力不足而失去许多良好的机会。 房地产开发企业向银行贷款是一种较好的筹资方法；一是贷款这种筹资方法的筹资成本较低，贷款利息较其他筹资方式的利息低；二是手续比较简单；三是有房地产作担保。 （三）利用证券化资金 1、发行房地产股票 2、发行房地产债券 （四）通过联建和参建筹资 （五）利用外资 （六）通过预售筹资 （七）利用承包商垫资 四、房地产开发资金成本及其计算 （一）房地产开发资金成本 房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。房地产开发资金由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。 房地产开发资金筹措成本是指房地产投资者在资金筹措过程中支付的各项费用。主要包括向银行借款的手续费、发行股票、债券而支付的各项代理发行费用。房地产开发资金筹集成本一般属于一次性费用，筹资次数越多，资金筹集成本也就越大。 房地产开发资金使用成本又称为资金占用费，它包括支付给股东的各种股利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用等。具有经常性、定期支付的特点，是资金成本的主要内容。 房地产开发资金成本可用绝对数表示，也可用相对数表示。为了方便分析比较，房地产开发资金成本通常用相对数来表示，即支付的报酬与提供的资本之间的比率，也称房地产开发资金成本率，可用下列公式表示： （二）个别资金成本的计算 个别资金成本是指按各种资金筹资方式计算确定的成本。采用不同筹资方式取得的资金由于影响资金成本的具体因素不同，其资金成本也就高低不等。下面主要介绍几种长期筹资方式下的个别资金成本。 1、长期借款资金成本率公式 计算公式如下： 2、债券资金成本率公式 房地产开发债券筹资费用一般比较高，不可在计算融资成本时省略。债券资金成本率可按下列公式计算： 例题：某房地产开发企业发行总面值为500万元的10年期债券，票面利率为8%，发行费率为5%，发行价格550万元。公司所得税税率为33%，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。 3、普通股资金成本率公式 普通股股息不是固定的，普通股持有者的投资风险最大，股息率最高。另外，普通股息率将随着房地产开发项目经营状况而变化，发行普通股票也有较高的筹资费，所以普通股筹资成本率很高。计算普通股资金成本常用的方法有： （1）评价法。其计算公式为： （2）资本资产定价模型法。 其计算公式为： 4、优先股资金成本率公式 房地产开发企业发行优先股，也需要支付筹资费，其股息要分期支付。优先股的股息率一般高于债券的利率，所以筹资成本也高于债券。优先股的显著特点是股利支出是固定的。其计算公式如下： 5、留用利润资金成本率公式 税后利润除了用于支付股息外，一般都要留有一部分用于投资。留用利润是房地产企业内部的一种资金来源。股东虽然没有以股息的形式分得这部分利润，但可以从股票市价的提高中得到好处。房地产企业留用一部分利润，等于普通股股东对房地产企业进行了追加投资，使普通股的资金增加。股东对这一部分追加投资同以前缴给企业的股本一样，也要求给予相应比率的报酬。因此，房地产开发企业对这部分资金并不能无偿使用，也应计算其资金成本。 （三）综合筹资成本率的计算 以各种资金占全部资金的比重为权数，对各种资金成本进行加权平均计算，是由个别资金成本和加权平均权数两个因素决定的，计算如下： 例题：设房地产开发项目拟订的筹资方案有关财务数据如表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。 五、房地产开发资金筹措方案选择 （一）衡量房地产开发资金筹措方案的标准 房地产开发企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时，应首先设计出筹措资金的多个不同方案，进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最优方案。然后，再考虑所选方案，改进该方案的资本结构，使之达到最优。 1、筹资方案的收益率大于综合资金成本率 2、财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡 3、综合筹资成本率最低 （二）房地产开发资金筹措方案的决策程序 一般而言，房地产开发资金筹措方案的决策程序为： 1、根据