第六章房地产开发法律制度.pptVIP

第五章 房地产开发法律制度 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的活动。 二、房地产开发的分类 1．按开发对象的划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造。 2．以开发的方式来划分，可分为单项开发、成片开发和小区开发。 3．按开发主体划分，可分为政府开发和房地产开发企业开发。 三、房地产开发的特点 1.房地产开发投资量大，回收期长，风险大。 2.投资效益巨大。 3.房地产开发涉及面广，是一项复杂的、综合性的生产活动。 中国一半亿万富豪集中在房地产能源和IT领域 中国校友会网最新发布了我国首个针对亿万富豪的调查报告——《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。报告显示，涉足房地产、能源、IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的 50%，其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。 　　据《法制晚报》报道，调查发现，涉足房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999-2009年中国富豪榜上榜亿万富豪总数的50%。涉足房地产行业富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。涉足能源行业的亿万富豪有 235人，位居第二，约占富豪总数的12%。涉足IT行业的亿万富豪有221人，位居第三，约占富豪总数的11.29%。 四、房地产开发的基本原则 （一）严格执行城市规划的原则 （二）综合开发、配套建设的原则 （三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则 （四）鼓励开发建设居民住宅的原则 五、我国房地产开发的发展 1.第一阶段，起步阶段，以统建为主要形式。 2.转型阶段，由统建向综合开发过渡。 3.房地产迅速发展和逐步规范阶段。 第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的概念和种类 1．概念：房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 2．分类： 按照企业产权性质的不同，可分为全民所有制房地产开发企业（即国有开发企业）、集体所有制房地产开发企业和外商投资房地产开发企业（又包括合营、合作、外资企业三种）； 按照企业的经营性质的不同，可以划分为房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业和项目公司； 按照开发对象的不同，可以划分为专门开发土地和基础设施的房地产开发企业、专门开发地上物的房地产开发企业以及同时对地产与房产进行统一开发的房地产开发企业，等等。 二、房地产开发企业的设立 （一）设立的条件 1．有自己的名称和组织机构。 2．有固定的经营场所。 3．有符合国务院规定的注册资本。 4．有足够的专业技术人员。 5．法律、行政法规规定的其他条件。 三、房地产开发企业的资质管理 1．资质等级标准 2．资质管理的有关规定 房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给《房地产开发企业资质等级证书》。 各级企业必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。各等级房地产开发企业可承担任务的范围，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门确定。 一级资质企业的标准是：自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元；各类专业管理人员不少于40人，其中中级职称以上的管理人员不少于20人；有高级工程师职称的总工程师、高级会计师以上职称的总会计师、经济师以上的总经济师，其他工程技术管理人员具有相应中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资，并连续5年建筑工程质量合格率为100%，优良率在20%以上；具备完善的质量保障体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；未发生过重点工程质量事故。其他各级企业也有相应的资质标准。 案例：一块天价地的命运(2007-2-9) 2002年12月26日，江苏阳光旗下的江苏阳光置业发展公司(下称“阳光置业”)以9.11亿元的价格，一举拿下南京东郊的聚宝山地块。因其代价不菲，堪称当时的南京“地王”，拿下“911天价地”之后，阳光置业携手集团公司与江阴金业投资有限公司共同组建了项目公司——南京建辉房地产开发公司。但这个巨无霸地块的开发却是一波三折。 2005年11月，“阳光聚宝山庄”一期正式推向市场，在售项目主要由小高层、商业配套和地下车库组成，总建筑面积为45万平方米左右。不过由于诸多原因，开盘后该楼盘的开发和销售不是十分理想，到2007年2月，已售