第六章房地产投资分析概述.pptVIP

房地产金融与投资 参 考 书 目 曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社，2004.3 刘宁.房地产投资分析.大连理工大学出版社，2009.2 范如国.房地产投资与管理.武汉大学出版社，2004,2 第六章 房地产投资概述 第一节 投资与房地产 第二节 房地产投资概述 第三节 房地产投资分析概述 第四节 房地产投资分析中常用的基本概念 第六章 房地产投资概述 第一节 投资与房地产 一、投资的概念与分类 1、投资的概念 投资是指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项资产的经济行为。 2、投资的分类 （1）直接投资与间接投资（按投资与获得收益的方式不同划分） 直接投资：将资金直接投入到实业中，通过购买、生产、销售实物产品或商品而获得投资收益。 间接投资：将资金直接投入到金融市场上，通过收取股票股利、债券利息或获得资本利得而获得投资收益。 房地产投资属于直接投资还是间接投资？ （2）固定资产投资与流动资金投资（按投资期的长短不同划分） 固定资产投资：是指形成企业固定资产、无形资产和递延资产的投资。 流动资金投资：为了维持企业生产经营而投入的必要周转资金。 （3）其他分类方法 按照投资来源和主体的不同，可以分为政府投资、企业投资、银行投资、个人投资和外商投资。 按照投资对经济作用的不同，可以分为生产性投资和非生产性投资。 按照投资项目的产业不同，可以分为农业投资、工业投资、商业投资。 第二节 房地产投资概述 一、 房地产投资的含义与构成 1、房地产投资的含义 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。 2、房地产投资的构成 （1）房地产投资主体的构成 政府－－经营城市与经营土地 企业－－作为资产、作为要素 个人－－消费、投资 （2）房地产投资资金的构成 企业自有资金：企业自我积累的资金、主管部门拨入的资金和联合经营单位提供的资金。 信贷资金：短期透支贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款。 集资：社会闲散资金，包括发行企业债券、股票。 外资：合资、合作、入股、贷款等。 财政资金：财政贷款和无偿的国防、科研、公益用房投资资金。 预售收入： （3）房地产投资要素的构成 时机：合适的时间、合适的地点、对 合适的物业类型投资。 地段：地理位置、社会经济地位。 质量：设计合理、结构坚固、施工精细、质地优良、符合消费者居住和审美要求。 2、福布斯富豪榜中的房地产 2003年福布斯中国富豪榜中，前100位富豪中有35位涉足房地产业。前10位富豪中，有6位经营房地产。 2004年福布斯中国富豪榜中，前 100位富豪中有43位涉足房地产业。前10位富豪中，也有5位经营房地产。 与其他行业相比，房地产业遥遥领先，当仁不让成为最“肥”的行业。 表1-3房地产是现代社会财富的重要载体 二、 房地产投资的类型 1.从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类 1）直接投资 （1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。 房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。 （2）房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手房。这类投资的目的有两个：一是满足自身生活居住（耐用消费品）或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租获得较为稳定的经常性收入。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。 2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 （1）购买房地产开发企业的债券、股票