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浅析居住性历史街区的直管公房 ——以北京大栅栏地区为例 杨兵，徐勤政，甘霖 摘要：直管公房是我国各大城市中“老大难”的历史遗留问题，涉及经济发展、社会文化、历史保护等多 个方面，其中居住性历史街区的直管公房成为各种矛盾的交汇点。近年来随着城市更新、存量规划的潮流 这一议题又重新进入人们的视野。本文以北京大栅栏地区为例，分析了直管公房的现状问题与背后原因， 并结合实践提出了一定的更新建议。 关键词：直管公房，产权，居民，管理 1 引言 “公房”是一个较为笼统宽泛的概念，是新中国成立后城镇土地及房屋国有化的背景 [1] 下逐步建立起来的特有历史产物 。北京全市现共有直管公房1801万平方米，其中城六区 占84%。“公房”从不同角度可以分为多类：按照用功能分为居住类公房、办公类公房、经 营类公房等；按照产权类别分为公产、代管产、经租产和托管产等；按所属产权可分为直管 ① 公房和自管公房两种 ，本文讨论的对象是居住性历史街区的直管公房。 在城市发展逐步由“量”转 “质”的转型中，“掉队”抑或 “原地踏步”的直管公房面 临着进退两难的尴尬境地：既没有足够的资源机遇完成 “历史文化商业街区”的华丽转身， 也没有赶上大拆大建的汹涌热潮的推倒重建，更没有“重大项目”带来的雄厚资金的强力支 撑，居民的改善生活的期待和历史街区的可持续更新往往停滞为历史保护的旗帜下的幽怨守 望。在明确 “老城不能在拆了”的前提下，擦亮这张金名片面临诸多问题与挑战。 大栅栏地区就是一个典型的问题区域。大栅栏地区地处北京老城核心区域，位于南中轴 前门大街地区，紧邻天安门广场 （图1）。完整的历史格局、极具特色街道及建筑、丰富历 史文化资源使其跻身北京首批25片历史文化保护区，第一批30个中国历史文化街区，吴良 [2] 镛院士曾评价该地区是 “一部中国城市史活的教材” 。但是厚重的历史文化下，拥有大量 的直管公房、自管公房的大栅栏地区面临着人口过载、居民生活条件恶劣、城市发展停滞不 前等情况，成为老城发展的一片泥淖之地。 图 1大栅栏区位 2 大栅栏地区的直管公房现状特征 2.1人口过载，物质空间衰败 大栅栏地区共计1.26平方公里，其中居住用地占58% （图2），占比超过一半。据统计， 大栅栏地区2013年建筑总量为107.6万平方米，公产房建筑量约80万平方米，占总数的约 3/4，其中超过90%原有功能是居住。人口方面，大栅栏地区目前有5.62万户籍人口，3.61 万常住人口，1.27万流动人口。 图 2大栅栏地区的土地利用现状 据测算，大栅栏地区的户均住房面积为21㎡左右，42%的家庭住房面积不足15㎡，人 均居住面积为不足10㎡，住宅标准属于特挤型，普遍属于V级。相较之下，北京城镇居民 人均住房建筑面积为31.69㎡ （2017年），西城区人均住房面积为24㎡ （2015年），而小康 社会的人均居住面积标准的27㎡，大栅栏地区的居住条件离宜居相差甚远。 由于居住使用面积有限，厨卫空间异常紧张。据统计，目前大栅栏地区78%的房屋没有 卫生间，居民依然主要使用公共厕所；26%没有厨房 （含自建厨卫），迫于生活需求，居民往 往私搭乱建 （图3），这也逐渐造成了本地区的违章建筑激增 （图6）。违章建筑进一步破坏 了历史风貌。 大栅栏地区的直管公房多数建设于20世纪四五十年代甚至更早，建设标准较低，构造 简易，多为砖混结构，有少部分甚至是砖木结构。直管公房中的居民多为中老年人，经济能 力差，加之非自主产权，缺少积极有效的维护。年代久远、人口充塞、使用过度导致房屋质 量普遍较差，不少院内的房屋都出现墙面开裂、屋顶漏水等问题，严重影响了居民的正常生 活。 该地区的基础设施水平也较低，公共空间、绿地公园和停车位普遍缺乏，人均绿地广场 面积仅为0.4㎡，文化设施用地占比为西城区的1/7，87%的街巷宽度在5米以下，无法满 足市政管线的常规敷设要求。管理上也差强人意，院落内部杂物堆积，占用通道空间的现象 较为普遍 （图4），街道上垃圾桶摆放无序、共享单车乱停乱放 （图5）。