老城更新视角下的控规分步管制探讨.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 老城更新视角下的控规分步管制探讨 刘慧军，何建军，徐李萍 摘要：多年来控规在我国城市建设管理中发挥了重大的作用，但在目前快速发展的社会经济背景下，城市 建设由数量建设更加注重向质量建设转变，城市的更新改造，建筑的翻新、改建逐渐增多，快速发展的经 济社会环境也对控规编制到管理提出了更高的要求。本文在分析老城区传统控规作用的基础上，探求传统 控规在老城区失效的原因。进而提出正视控规在老城区的先天不足，建立以“控规”为基础“地块改造规 划”为补充的老城规划管理体系；改变传统控规基于土地出让的技术控制内容，建立以地段梳理和研究为 主要内容的控规编制标准；强化旧城更新阶段的“地块改造规划”管理，使之成为旧城更新中规划条件设 定的直接依据。 关键词：控规 规划管理 规划条件 地块改造规划 1、前言 控制性详细规划（以下简称控规）作为土地出让条件制定的主要依据,多年来控规在我 国城市开发建设管理中发挥了重大的作用。随着我国社会经济发展进入“新常态”，早年大 拆大建的城市开发建设模式日渐式微，以城市局部地块的更新改造，建筑的翻新、改建逐渐 为特征的新的建设方式逐渐增多。随着新一届党中央的执政，以“棚户区改造”为特征的旧 城更新成为各方面关注的重点，地方上 “三改一拆”、“危旧房改造”成为近年屡屡被提及， 快速发展的经济社会环境对城市管理提出了新的要求，也对控规的编制、管理提出了更高的 要求。 2、传统控规在老城区失效的原因分析 2.1 基于预见性的控规成果编制与旧城更新不可预见性的矛盾。 传统以用地开发为主导的控规，其基础在于政府拆迁回收土地，在边界（由路网或规模 确定）明确的基础上确定用地性质、地块面积、配套设施等指标。无论是刚性的土地使用性 质、容积率、建筑高度、建筑密度、停车泊位、配套公共设施等要求，还是弹性的建筑体量、 建筑色彩、建筑风格等内容,其所针对都是开发建设行为，供土地出让之用，其内容体系都 是为控制开发建设行为而构建。但对于大规模开发建设行为已经基本结束的老城而言，旧城 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 区土地用地权属繁杂，地块拆迁、更新具有与极大的不可预测性。对于单一产权的地块，控 规无法预测未来的开发建设模式，作为市场建设行为，项目的保留、拆迁、改造多由业主自 己决定，除了涉及道路等公共利益的需要，规划部门无权决定也没有能力预测其是否拆迁、 改造；而对于多个业主产权的地块则更为复杂，相邻地块的拆迁、收储，以及改造、出让都 具有无数种可能，控规无法做出预判。可以说，在旧城更新改造中，城市的开发建设是基于 产权关系的后期博弈，旧城更新始终是一个反复调整，不断妥协、变化的过程，旧城更新的 规划过程亦是基于此时此地的全方位协调，正是因为开发建设行为的不可预见性，建立在其 基础上的传统控规控制指标也就失去了意义。 2.2 控规粗放式的指标制定(深度)与旧城更新经济压力的矛盾。 在市场经济的背景下，城市的建设必须要尊重市场经济的规则，忽略经济因素规划注定 是空中楼阁。旧城更新不同于新区的城市开发建设行为，其拆迁征地成本极其高昂，对旧城 更新规划而言，在现行法律法规和上位规划指导的框架下，最大限度的发掘地块的经济潜力， 集约化利用土地，是项目成功关键因素。这就要求在地块更新改造之时，在满足配套设施服 务及城市空间控制要求基础上，实现容积率等经济技术指标的最大经济效益。但在老城区， 面临的情况更为复杂，具有极大的不可预见性。受周边现状条件的影响，控规无法确定周边 地块的拆迁、改造方式，