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多方协作下的东莞社区更新改造模式初探 高淑敏 文章摘要：以东莞樟木头镇樟洋社区“三旧”改造项目为例，探讨政府主导、企业合作多方共赢的乡镇社 区改造模式，探讨改造方式的同时如何制定弹性合理的工作模式，并提出制度创新的建议，为建立健全东 莞 “三旧改造”常态化机制提供示范，为探索广东省新型城镇化道路做出贡献。 关键词：乡镇城市化,社区改造,政企合作,多方协作,更新模式 1 全球市场影响下的社区 东莞樟木头镇作为声名在外的 “小香港”，曾经盛极一时，利用有限的土地资源发展成 为直通香港的卫星城镇，吸引港人的同时也带旺其商贸服务业，以香港为主的外商投资“三 来一补”企业成为社区经济发展的主要动力，其社会和生活的发展长期被忽略。经过多年建 设，如今其城市规划和格局逐渐老旧，许多厂房已经不能符合产业发展的需求，租金下滑、 租户迁移也严重影响到当地经济发展和就业。因此，在东莞提倡城市品质提升的整体背景下， 作为东莞唯一的纯客家镇——樟木头樟洋社区提出自身的改造需求，成为东莞有序推进“三 旧”改造的示范区。 图1 现状照片 （资料来源：作者自摄） 2 政企合作的规划介入 2.1 多方利益下的规划角色转变 早期的城市规划更多是大政府制度下的蓝图式规划模式，但在当前我国城市建设的转型 期，公平、民主的思想渗透到各个领域，城市规划在西方的市民社会里早已面临着多元利益 主体的困境，规划实施也愈发困难。特别是面对更为复杂的城市更新领域，探索一种新的模 式来处理协商多方利益，已经成为规划实施保障的重要途径。 过去几十年，乡村城镇化现象越来越明显，樟洋社区作为一个早期东莞乃至珠三角乡村 城镇化形成的典型工业型社区，聚集了大量的外来务工人口，是本地居民的16倍之多，且 拥有大量的工业厂房近2000间。面对对外出口加工贸易的梯度转移与高科技带来的服务业 人口回流趋势，该社区严重缺乏改造动力。樟洋镇政府为吸引外来动力，决定以市场化的运 作方式挖掘本社区项目的市场价值，并在平衡多方利益的基础上解决土地属性以及物业权属 的处置，“政企合作”越多成为解决项目在开发运营中的核心模式。 2.2 以规划为平台体现多方诉求 樟洋地块改造有三个最直接的利益主体。其一，樟洋社区政府，其核心诉求是实现樟木 头产业升级与城市更新与再造，作为樟木头南部的副中心区，利用山区片一体化的构想，承 接深圳产业转移，并利用工业地产项目，吸引深圳人才入住。其二，房地产开发公司，核心 目标是通过长期的管理，在土地更新的过程中，回收土地开发成本并获取收益。第三，樟洋 社区，希望能够解决基础设施配套欠账的问题，并优化自身的居住工作环境。 除此之外，整个更新改造也面临着多级政府部门的管理要求，因此，该 “三旧”改造 合作建立了以房地产开发公司、樟木头镇政府及樟洋社区为主体，并配合搭建了以规划设计 院、地产商业管理咨询机构、顾问公司以及设计公司等多设计单位、多专业领域的专业技术 支撑平台，实现多方参与协调完成的平台机制。城市规划的介入，更多是要在面临多方利益 主体的需求下，扮演协调者 （Mediator）的角色，辅助解决利益争端的同时，保障公共服务 设施、绿地、文化传承等公众利益。 图2 樟洋社区旧改项目多方参与平台示意 （资料来源：中规院深圳分院 《东莞樟木头樟洋社区三旧改造项目》，2015） 图3 不同利益主体的多元诉求示意 （资料来源：中规院深圳分院 《东莞樟木头樟洋社区三旧改造项目》，2015） 2.3 规划的博弈与调和 改造项目推进的过程中，规划师作为相对中立的角色，大体形成三方面的博弈调和。第 一方面，是开发总量的博弈，主要是政府和开发商之间关于地块连片改造的容积率、开发强 度等规模的争执，涉及平衡拆迁成本与增加开发收益等利益诉求，从最早期的360万方到开 发商提出的450万方，最终降低到370万方，期间经过多轮论证，虽缺少终极定论，但项目 因此搁置；第二方面，是关于启动地块的争执，作为准政府角色的开发商集团，希望在整体 方案“产城融合”的基础上，最先启动居住地块和产业地块的更新改造，而社区更希望在启 动居住产业地块的同时，完成相关配套公服设施及基础交通、绿地等非盈利功能的启动，政 府则要求满足“拆三留一”的制度标准，于每一期落实；第三方面，是关于连片改造范围的