置业有限公司国际整体营销报告.ppt

;项目本体梳理;前言;宏观市场研究;;面对如今“限购令”的祭出 持续大规模的政策“扩军” 房地产行业在“枪林弹雨”下又有哪些影响;房地产行业在“枪林弹雨”下;关山板块——光谷新区的门户板块，价值度最高的区域;光谷商业中心组团;光谷2010年商品住宅年度成交面积前十名：;关山板块——光谷新区中高端楼盘最集中的区域;关山大道板块——板块内各项目的价格自西向东递减;保利华都 均价:8500元/㎡;户型比较——本案户型“切入”板块主力户型面积供应区间;市场环境—竞争环境;调控不断，房价增长放缓，库存去化增大； 信贷紧缩将在相当长的一段时间内继续存在，开发商提升产品竞争力将是唯一出路； 本项目所处的关山板块是光谷区域发展最成熟、最核心、价值最高的区域，本项目更是处于板块内的核心居住组团； 未来区域内竞争项目较少，多数项目基本处于尾盘或售罄阶段，未来对本项目造成直接竞争的将仅有光谷新世界和清江山水项目； 周边主力供应为85-90平米左右舒适型两房和120平米左右舒适性三房。;本体研究;01 ;光谷概况——整体解读;光谷概况——住宅格局;光谷概况——交通体系;光谷已然成为武汉城市规划最科学、合理的国际化城区; 周边社区：保利花园、金地太阳城、关山春晓、葛光小区、长航小区、光谷陆景苑等。 公交道路：公交五角塘站直达项目，现有线路718、758、723、756等。 教育配套：光谷第一小学、关山中学、武汉交通学校、湖北省贸易科技学院、武汉职业技术学院、华中科技大学等近10所高校。;现有生活配套尚能保障日常所需，但物业形态分布不均，局部仍有发展空间。毗邻在建的新世界中心。;“四横三纵”成熟交通路网紧密相连，各线公交站点密集，步行15分钟可直达光谷中心。;项目概况——本案印象;简约 ? 现代 ? 都市型建筑、“GREEN HILLS”园林理念、 广场型?环游式主体商业！;项目概况——本案印象;项目概况——本案印象;项目概况——本案印象;项目概况——核心价值;项目概况——SWOT分析;02 ;健龙尚谷杰座;商住结合竞案;光谷新世界;光谷坐标城;光谷坐标城;紫崧枫尚国际;洪福添美城市广场;丽岛漫城;纯商业??案;Happy时间;国际企业中心;关山大道和雄楚大道沿街商铺状态;纯住宅案例;健龙尚谷杰座（2期）;清江山水;光谷时代广场;针对以上个案分析，我们认为： 1、项目周边的商业业态大部分复杂而混乱，没有一个科学统筹规划的商业体引领本区消费。 2、离项目最近的新世界是一个大型综合体商业，而光谷天地是一个类似步行街的商业形式，包含大型购物中心以及品牌旗舰店等，虽然这两个项目会对本案产生一定影响，但由于商业形式不同，所以各取所需； 3、项目周边楼盘大部分已基本售罄，所剩不多，其余楼盘大部分推出较早，区域供应量即将面临断层。;03 ;从物理属性上来说，本项目是个：;属性界定分析;;属性界定分析——商业;自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理。 规模适中——为社区或片区服务。 可变性——开间、层高富于变换。 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流。 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。 有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。 ;光谷软件园;属性界定分析——商务;土地面积：14711.8㎡ 容积率：1.655 用地性质：居住;属性界定分析——住宅;属性界定分析——商务(再思考);04 ;项目整体推售节奏及整体定性;项目整体定位;案例借鉴;05 ;定位;突出项目新旧结合，中西合璧的特色，注重景观小品对意境的营造;提高商业街特色，前期引进大量的优秀商户，聚集起商业人气;丰富的细节变换组合，增强感官体验性;武汉天地案例启示：;;客户定位清晰，创造前沿的生活模式;YOHO全悠生活计划 明确各阶段主题，推广特色鲜明;针对于特定群体的生活需要，推出特色服务，迎合他们的生活方式;YO HO TOWN 案例启示：;;目前，商业已聚集肯德基、仟吉西饼、皇冠蛋糕、久怡食尚餐厅、猫人服饰、李宁、开心宝贝亲子园、中联大药房豪客来、廖记棒棒鸡、汉莎化妆品等众多人气品牌的店铺。;例如：2009年3月8日起，凡在福源街指定商家累计消费满300元(大型餐饮累计消费满600元)，凭“福源街消费确认单”及商家提供的收据，即可获得由福源街提供的抽奖券一张。10月10日将抽出超级大奖一名，奖品为一套融侨锦城约43㎡精装公寓式酒店三年使用权！;打造区域级综合性商业，满足周边人群各种生活需要;融侨锦城案例启示：;营销策略;01 ;产品策略;数字化智能社区是将安全防卫、物业治理、多元信息服务、家庭办公与计算机网络进行智能化系统集成,为住宅小区的服务、治理及居