滨湖花园推广思路.docVIP

PAGE / NUMPAGES 滨 湖 花 园 推 广 思 路 目录 ——一视而过，一手掌握 A.序言 B.提出问题 C.分析问题 1、客层分析 2、产品力分析 3、项目机会 4、项目威胁 D.解决问题 1、核心策略 2、广告定位 3、产品力诉求建议 4、媒体炒作 E.策略表现 1、价格策略建议 2、SP活动 3、案名LOGO 4、VI延展 序幕篇 ——敲开希望的门，美丽与哀愁总是站在一起向我们微 笑 滨湖花园 徐州城 风景区内 超级湖景 高尚生态社区 这里，是繁华都市中弥足珍贵的一方养身乐土；这里接壤着繁华，同时又孕育着一片天堂，让每一个懂得善待自己的人，容易找到一个梦想的家园，去享受梦寐以求的生活。 问题篇 ——我有我观点 ●如何销售“徐州第一豪宅” ●如何引导徐州人的购房心理 ●如何让消费者选择住进社区房 ●如何有效控制大盘的销售和推广节奏 ●如何推广本项目中无法看到湖景的房子 分析篇 ——我的态度，我的方式 1、客层分析 ——选择被城市支配还是自由驾驭生活？你有享受和挥霍的权力 a私营业主。由于当地煤矿业较为发达，此类客群多为小型工矿主。他们的工作相对繁重，因此在有了积蓄后自然去寻求一种舒适的生活享受，同时也想借此显示自己。 b个体经济者。其祖籍也许不在徐州，个人想借购房作为深入城市的跳板，成为城市中的真正一分子。 c政府公务员。多在政府、行政单位上班，年龄30岁左右。刚结婚的他们渴望拥有一片属于自己的天地，利用自身稳定薪金、住房公积金、银行贷款及双方父母的资助完全有能力供房。 d隐性富人。喜好安静的自然生活，可能假托亲属或朋友的名义在此登记购房，家产收入丰厚，并非首次置业，极力要求生活品味。 2、产品力分析 ——寻找一个俯瞰的角度 a优势 ●地理位置优势 地处徐州市云龙湖风景区内，依山靠水，位置唯一性很强 ●景观优势 尽享云龙湖景与云龙山景，景观优势无可比拟 ●环境优势 与云龙湖风景区一体，环境幽雅宁静 ●规模优势 50万㎡的建筑面积，超大规模的整体规划，便于摊低各项建设成本，同时便于整体推广，形成规模效益 ●规划优势 项目处于前期规划阶段，可塑性很强，可根据市场变化调整规划设计 ●户型建筑优势 考究自然优势，以人为本，结合最优秀的生活方式，尽显生态特色，享受城市中的生态家园 b劣势 ●配套劣势 远离闹区的繁华，某种程度上造成生活上的不便 ●自然劣势 临湖带来室内不可避免的潮湿 ●地域性劣势 徐州房地产市场地域性强，相对本项目巨大的供应量来说劣势明显。 ●项目展示劣势 目前项目属于远期楼花，由于开发周期较长，本身展示性不强，面临许多不确定因素。后期工程势必对前期入住的业主造成干扰，物业管理无法保障，同时带来噪音污染 ●价格劣势 滨湖花园定价在2500-3000元/平方米（均），相对于徐州其他楼盘价格较高 ●客层劣势 项目规划中定位为高档楼盘，各单位总价较高，客户层面狭小 3、项目机会 ——建筑也是风景的一部分 ●中国房地产热潮席卷全国，蔓延到各大、中、小城市，带来房 地产经济前所未有的膨胀 ●相对于其它，房地产投资较为稳妥，可直接使生活收益 ●随着国家福利房、微利房的取缔隐没，购房越来越成为百姓生 活的必须 ●来自深圳的专业规划和设计，将大大促进整个项目的整体形象 4、项目威胁 ——我要寻找属于我的自由 ●本项目所处位置的西北方向一小社区，同是依山傍水，相对较 低的价格无形中造成威胁 ●由于项目本身体量较大，若销售节奏把握不足，易形成烂尾局 面 ●对于徐州市内其它楼盘而言，房价高出一个层次 解决篇 ——恋上一片山水的天然，因为这昂贵的恩赐，我变得 富有 1、核心策略 ——做生活的主宰 2、广告定位 ——适合我的风景才是最美 USP：山水景观 BI：生活性豪宅 Position：徐州富人区 核心策略：城市·家·山水 滨湖花园—— 卓尔不凡的、尊贵的、优越的、现代的、独特的 生态的、天赋的、大自然的、山水之间的 超越品味的、富涵底蕴的、文化的 3、产品力诉求建议 ——给予我特别的方式炫耀自己 ●增加智能化设施 ●提供私人管家式服务 ●入口大门进行独特处理，体现尊贵气势。如大门可设计为与路高差6-8m，俯瞰景观，一览无余 ●阳台北面朝向，尽享湖景，同时在客厅采用大幅落地玻璃凸窗，增强采光与观景 ●售楼处可设在坝上，便于一眼望见湖景。脚底地板选用透明钢玻璃，让湖水亲近得就在脚下 ●在看楼现场设置专门仅供住户使用的滑艇 ●利用增加水上运动（如游泳、水上芭蕾、跳水等）、游乐设施等活跃现场售楼气氛，带动人气 ●以水主题为推广概念，深度挖掘有关云龙山、云龙湖的历史和人物，放在小区园林内，作为一大特色 ●在园林内部建立水系统（如人工内湖、泳池等），延伸水主题 ●湖的对岸设木站道，让看客与湖亲密接触 ●建少量实品房