中关村房地产估价报告.pdfVIP

房地产估价报告 估价项目名称：北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药 股份有限公司工业房地产抵押估价报告 委 托 方：北京华素制药股份有限公司 估 价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估 价 人 员：刘忠、刘晓娣、李晓琦、程超 估价作业日期：2012 年8 月7 日至2012 年9 月10 日 估价报告编号：京杜鸣估G 字[2012]第57560 号 目 录 致 委 托 方 函 1 估 价 师 声 明 4 估价的假设和限制条件 5 估 价 结 果 报 告 7 一、委托方 7 二、估价机构 7 三、估价对象 7 四、估价目的 10 五、估价时点 12 六、价值定义 12 七、估价原则 12 八、估价依据 12 九、估价方法 14 十、估价结果 14 十一、估价人员 16 十二、估价作业期 17 十三、估价报告应用的有效期 17 十四、变现能力分析 17 十五、有关说明与建议 18 估 价 技 术 报 告 19 一、个别因素分析 19 二、区域因素分析 19 三、市场背景分析 23 四、最高最佳使用分析 27 五、估价方法选用 27 六、估价测算过程 28 七、估价结果 41 附 件 43 北京市房山区良乡金光北街1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 致 委 托 方 函 北京华素制药股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对位于北京市房山区良乡金光北街1 号北 京华素制药股份有限公司工业房地产 ( 以下简称估价对象) 的抵押价 值进行了估价。 估价对象：北京华素制药股份有限公司（以下简称委托方）拥有 的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司 工业房地产，即建筑面积18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩 余土地使用年限为 33.1 年的 37213.70 平方米工业用途出让国有土 地使用权。 估价目的：为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估 价对象房地产抵押价值。 估价时点： 2012 年8 月7 日。 估价依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及 北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人 民共和国国家标准GB/T50291— 1999 《房地产估价规范》；建设部、 人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》；委托方提供的有 关资料；我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实 地查勘、调查所获取的资料。 估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则， 按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值 因素进行综合分析的基础上，确定：北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 33.1 年的 37213.70 平方米工业用途出让国有土地使用权在2012 年8 月7 日的 估价结果： 1、市场价值估价结果 市场价值估价结果总价为人民币7526 万元。 第1 页共42 页 北京市房山区良乡金光北街1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 2、估价人员所知悉的法定优先受偿款 根据产权方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》显示， 估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京石 景山支行，权利种类为抵押，权利范围为全部，权利价值为人民币 6408 万元整，设定日期为2011 年9 月27 日，抵押期限自2011