恒利·英伦小镇营销推广方案.pptVIP

恒利·英伦小镇2012年营销推广方案 “新国十条”“限购”“加息”“征税”“停贷”等政策奏响2011年的房地产市场悲怆的主旋律，在此背景下房子量、价齐跌，购房者观望情绪严重。英伦小镇作为长春地产新力军，在2011年下半年已取得较为成功的销量，并赢得一定范围内购房人群的认可，但是如此大体量的高品质项目绝非仅仅满足“一部分人”的认可，而应全城倾慕。怎样才能在惨淡的楼市打造“恒利·英伦小镇”的品牌，实现逆市热销，何种营销手段及推广方式才能“收买”购房者的心，成为2012年英伦小镇的重点。 出路在哪里 ？ CONTENTS PART 01 市场分析 PART 02 客群分析 03 PART 营销策略 04 PART 营销执行 05 PART 项目分析 2010年总体成交量848万，2011年总体成交量725万，小幅下滑，但总量仍很大； 2011年10-12月，应为土地成交旺季，但是却出现了成交量较比2010年大幅下滑的现象，在政策严控的情况下，开发商拿地较为谨慎； 去化量下浮板块： 二道、宽城、绿园、南关、一汽、经开 ； 去化量上升板块： 高新、净月； 土地成交总量高新领跑，其次为宽城、南关、二道、净月，此几区域为未来市场主要战场； 土地市场分析：竞争严峻。 据悉宽城区梁家水库、红旗水库周边成交14块土地，因此2012年宽城区域竞争压力陡增。 商品房市场分析：量价齐跌。 2010年量、价不理会政策，一路 “高歌猛进”，“疯狂的一年”； 2010年全年供应量634万，成交量724万，2010年年底12月成交均价6631元； 2011年，4-11月“供大于求”，价格走势“跌跌撞撞”；9月开始下滑，12月为全年最低，6169元，价格拐点已经开始； 2011年全年供应量526万，成交量438万，12月成交均价6169元，低于2010年12月； 政策效果显现，量、价齐跌，中、低端市场价格是否维持， 尚待观察，高端市场势必下滑。 市场小结： 经济前景不明朗，市场低迷； 区域内各产品成交量9月份以来下滑明显； 多数项目均在加强优惠政策，大打折扣； 市场上各项目同质化现象比较严重； 宽城区众多项目相继立项面市，且多为优质项目，市场竞争异常激烈。 如何突破市场，强化竞争优势，成为 决定成败的关键所在。 CONTENTS PART 01 市场分析 PART 02 客户分析 03 PART 营销策略 04 PART 营销执行 05 PART 项目分析 区域上 —— 本项目位于宽城区北环城路与菜式北街交汇，与市中心距离较远，商业配套不够完善，交通不便利，但随着政府的区域规划和大型房企的入驻居住氛围日益浓厚。 园林上 —— 本项目园林规划缺少亮点，英伦元素较少，缺少大面积绿化，对比周边恒大城的“双湖景”和中冶蓝城的成熟园区规划理念我们处于劣势。 物业上 —— 英伦小镇物业为自身物业，但由于资历较浅，且大盘管理经验较少，很多购房者对此缺少信任。 劣势分析： 形象认知上 —— 英伦小镇在购房者印象中一直给人以“位置偏远” “生活设施不完备” “低价低档”的认识，在去年的形象传达上表现力不够也是主要原因。 无法完胜 规划上 —— 英伦小镇占地60万㎡，建面近百万平米，组团规划明晰（除A区抵押楼），利于推盘。英伦建筑风格和丰富的户型配比得到长春市场认可。 产品上 —— 英伦小镇多为多层和小高层产品，公摊面积小，居住舒适度高，户型设计合理可以满足首置、改善、投资、婚房和养老等不同客户的需求。 价格上 —— 在去年调控政策出现后，英伦小镇凭借独到的市场眼光，大打“价格牌”，“均价4800元”的价格让不少购房者心动，因此价格优势还是今年主打策略卖点之一。 价值体现 优势分析： CONTENTS PART 01 市场分析 PART 02 客群分析 03 PART 营销策略 04 PART 营销执行 05 PART 项目分析 都市白领一族文化：程度较高年龄层次：26-40岁经济状况：中低收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力购房动机：自用，多为首次置业者购买习惯：理性，有主见，所需户型适中 分布区域：项目周边地带家庭结构：2-5人2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。 区域周边居民文化程度：一般年龄层次：23-45岁经济状况：经济基础较好，购买力强购房动机：1、换房，告别过去生活方式；2、二次以上置业，有投资倾向；3、年轻一辈安家需要。购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。分布区域：项目周边地