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轻轨价值案例：重庆轻轨2号线 轻轨带来大量人流、客流、商流。 带动沿线土地、房地产、商业和商务等市场的繁荣发展。 2005年6月正式运行，8～9列同时上线运营。形成单向高峰每小时3万人次的客运能力。 住宅物业的价值 商业物业价值：形成轻轨名店城等地下商业体（业态定位为品牌服饰、时尚用品等），提升轻轨站旁商业价值。 商业均价测算 考虑到项目商业展示性好，车站及轻轨优势；按中心区域的租金水平(60元/㎡——100元进行测算），取中等偏上80元/㎡的租金水平，租金每3年递增5%，2012年租金水平为84元/㎡。 重庆轻轨车站旁的商业价值增幅按20%预计，项目商业租金为100元/㎡ 商业总销测算： 商业面积：10628㎡，套内面积为101483㎡， 价格区间15000——35000元/ ㎡，预计70%销售。 预计商业销售均价：2.5万元/㎡ 商业总销金额：约2.5 亿元 基于项目基本质素和打造原则，中原初步建议三种布局 并从经济测算、自身优劣势、客户接受程度三方面进行对比，为开发商提供决策依据 1 2 3 这样的产品售价？让我们来看看2011年的市场预估 本案住宅均价测算 小高层均价测算: 高层均价测算: 注：根据自然增幅计算，2012年本高层预计均价达到7125~7393元/平米 茶园新区卖到这样价格有吸引力吗？让我们来看看其它新区的价格涨幅 新区发展案例 2008年下半年南岸住宅市场： 2008年，万有七季城2期以低于南坪核心区域1200元/平米价差，4000元/平米单价入市，获得开盘当天销售70%的销售率！ 2011年本项目均价价差： 价格洼地，价值高地！ 经济效益测算对比 1 2 3 （单位：元） 整体规划对比 (方案一) (方案二) (方案三) 产品形态：8+1产品为主， 局部考虑板式跃层。 产品形态：全高层为主 （15-25F不等），局部考虑板式跃层 产品形态：8+1产品与高层组合为主， 局部考虑板式跃层。 规划优势： 临女子监狱处设立为高层有利于8+1产品的品质，弱化了监狱抗性。 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。 规划劣势： 左边高层给右边洋房带来一定的视觉压迫感，导致洋房私密性不强，洋房客户存在一定抗性。 规划优势： 一梯四户的产品设计，有效的做到每户采光通风问题; 楼间距较大，景观资源多; 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性; 标注1所示处，楼层较高，规避了女子监狱带来的抗性。 1 规划优势： 高层低密度社区，景观资源的最大化利用。 商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高； 南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。 规划劣势： 图一所示之处，景观面积过大。 图二所示之处，会受轻轨及干道噪音影响。 1 2 方案1以优质洋房楼盘形象高调入市，满足目标客户心理需求 目标客首置为主，总价敏感，但看重品质形象 方案1景观均好性强，有效做到户户采光通风问题; 同总价段时景观资源更具吸引力 方案1在推售过程中分组团利益显著，卖点有持续创新性。 目标客受卖点引导性强 小结 综合上述因素的比较，中原认为方案一更符合项目。 注：后续所做园林打造、推售策略均采用方案。 户型面积配比 考虑因素：紧凑产品利于销售，市场中缺少小跃产品形态。 优秀产品示意 套内39-41㎡的1房半产品 套内60㎡的2房半产品：借助于院馆、花池来达到产品附加价值的提升。 优秀产品示意 * 户内游廊，让建筑与自然更亲近。 优秀产品示意 * 一梯三的户型设计，增加产品的采光、通风、景观面。 优秀产品示意 建筑风格与立面建议 建筑风格：建筑运用包豪斯的建筑理念，采用简洁、线条分明的设计，让每一个局部都与自然融入建筑整体。追求建筑与人性的完美融合，体现出欧洲生活小镇的情趣与建筑的时尚现代美感。 借助色彩的视觉表现，传达出德式生活小镇的文化与精神，传达出居者的智慧、气质、修养和生活阅历与精神境界。 园林景观打造建议 打造原则： 景观空间层次分明，建筑空间自然融合户外绿化环境，布局相互协调。 注重各景观组团的协调。 园林风格建议：简约德式风格园林 简约、自然的设计风格，并更加突出了多层次、多组群、多生态链的特点，注重植物在色彩和季相商的变化及四季的均衡，以丰富的生态构成及物种数量构建了独特的组群式园林体系。 园林景观分区规划依据 B A区景观 B区、C区景观 D区 景观 A区景观 B区、C区景观 D区 景观 通过不同色彩植物、水景和园林造型营造出多元化的园林景观。 A区景观 B区、C区景观 通过高大整齐的树阵和鲜艳的花丛来减弱楼栋之