假日广场营销方案提案.ppt

* * 酒店式公寓位置要求 (5) 位于高级写字楼附近，交通方便 位于酒店密集的繁华市区 邻近写字楼，有较完善的商业 * * 酒店式公寓需求分析 (6) 酒店式公寓分布有规律性，在城市商务圈及旅游圈，以酒店式管理为后盾，以商务商业氛围做为物业价格支撑； 价格支撑点：地段+商务氛围+交通+配套 华侨城具备较强的旅游商务氛围，酒店林立，为区域内酒店式公寓的开发提供了市场空间，而此类客户又与写字楼那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异； 需求价值：酒店式服务+度假商务氛围，寻找差异性满足 价格预期：8500—9000元/平方米(保守估计) * * (二) 相关市场分析 市场综合定位 写字楼与公寓面积配比 价格支撑点的寻找 超高层消防问题的处理 关于超高层的思考 相关市场分析 综合策划定位 * * 超高层开发假设 市场风险 实现价格 地块价值 硬件配置 投入成本 纯住宅 ★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ 公+住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 写字楼 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 公寓 ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 写+住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 写+公 ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ * * 小高层开发假设 市场风险 实现价格 地块价值 硬件配置 投入成本 纯住宅 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 写字楼 ★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 公寓 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ * * 本项目开发方向 开发原则：风险最小化，利润最大化，成本最优化 开发方向，小高层，纯写字楼，超高层，写字楼+公寓 开发创新：观光功能+开发商形象展示中心+生态功能 * * 市场分析综合结论 超高层：价值=景观+区域+商务氛围，（地标性建筑) 核心均价8500—9000 写字楼：价值=纯粹+侨城特色+少量+景观 （差异） 核心均价=9500—10000 酒店式公寓：价值=区域+酒店+商务+软件服务（差异） 核心均价=8500—9000 开发过程中既要弱化住功能，又要回避纯写字楼形象， 写字楼：生态型+智能化+全景观办公空间 公 寓：全景观+超豪华+度假式酒店公寓 * * 整体形象定位 第四代商务空间革命---5L+5A生态智能商务空间 第一代 厂房式商务空间 第二代 满足基本商务交流 第三代 5A智能化商务空间 第四代 5A+5L生态化商务 * * 生态价值的体现 中庭，中外广场相结合 空中花园的设计 复式办公间的设计 层高设计的考虑 可呼吸的幕墙 * * 智能价值的体现 建筑物自动化系统(BA—building automation) 办公自动化系统(OA—office automation) 通讯智能化系统(CA—communication automation) 火警自动化系统(FA—fire services automation) 防盗自动化系统(SA—security automation) * * 创新价值的体现 纯生态型办公空间 户外观光电梯的设计 企业形象展示厅设计 * * 写字楼与公寓面积配比 小高层：12194平米 标准层面积：1424平米 会所：800平米 公寓：9969平米 办公：1424平米 超高层：52806平米 标准层面积：1372平米 目前方案尚未明确写字楼与公寓的面积比例 * * 写字楼与公寓面积配比 根据我司写字楼及公寓定位： 小高层与超高层局部定位为写字楼物业； 超高层其余部分为酒店式公寓物业 写字楼面积：约26000平米，占总面积40% 公 寓面积：约39000平米，占总面积60% 写字楼销售额：26000*9500=2.4亿元 公 寓销售额：39000*9000=3.5亿元 住 宅销售额：33000*7500=2.4亿元 8.3个亿 综合均价8500 * * 起高层消防问题相关处理 国标是属于强制性技术规定，是约束业主，设计单位，施工单位和验收单位的共同标尺； 超高层建筑无相应国标，在实际中只能参照有关国标及国际标准，按照当地主管部门意见，本着安全第一的精神，尽量仔细周详地完成设计工作。 国标规定：超高层建筑为消防特级保护对象 * * 起高层消防问题相关处理 消防内容 相关要求 火灾探测器 保护面积为40-50平，气体灭火装置及缆式烟感器 报警手段 车库及厨房增加燃气体探测器，一层专设119电话 报警探测器 几超过5平米设探测器，电气竖井需要逐层设置 避难层消防 需设两个避难层，正压进风系统，每层防火分区 挡烟垂壁 地下及裙楼各层设置，与消防连动