东莞城市假日三期营销执行报告.pptxVIP

谨呈:东莞市中天力通房地产开发有限公司城市假日三期营销执行报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告基本思路1、本体分析2、市场竞争分析3、目标界定及分解 4、营销策略 5、营销执行 6、商业定位1本体分析项目区位—位于莞太路往厚街方向,南城新基边区边缘，紧临周溪片区。CBD中央商务区新基片区CLD中央生活区周溪片区新基片区-规划为居住、商业、服务办公为主的城市综合组团，南城未来商务区内旺中取静的居住用地。商业金融用地广彩城商住用地景湖湾畔新基片区-具体规划及项目周边规划新基片区：东临南城科技大道，南接五环路，西连东莞水道，北至四环路。具体规划：片区将增加公园1个绿地10批和道路20条；中学一所，小学三所，幼儿园八所。项目属于新基西居住组团，周边规划为商住用地和商业金融用地，紧邻南城中学和城市绿地。项目四至北面:兴华车行,南城公安局。东面:莞太路，广彩城酒店。西面:金盾服装公司，新新基幼儿园。南面:南城中学，临近五环路。南城中学金盾服装厂景湖湾畔新基小学新科电子厂新基村自建房新新基幼儿园南城步行街旧货市场宏远酒店兴华车行中国银行广济医药南城公安局城市假日一期南方宏明浩守汽车玻璃SPAR新基酒店大才印刷设备厂城市假日二期广彩城国美电器大华汽修中孚泰新基医疗建设银行仁孚溢华汽车有限公司规划用地福地宿舍国土资源局改造用地福地宿舍中信新天地城市风景城市风景米兰雅居福地厂房项目周边配套齐全,以教育，酒店和商业为主。项目-经济技术指标位置：莞太路往厚街方向,广彩城酒店对面,南城新基片区内。项目基本指标：占地面积：7077平米建筑面积：32705平米其中：住宅：27421.36平米商业：1573.15平米容积率：3.98绿化率：31%建筑密度：44.5%总户数：476户项目户型配比户型类比总户数户型比例面积区间（不含赠送面积）赠送面积单身公寓15732.98%35-46平米一房9519.96%40-65平米8-10二房20843.70%65-78平米7-14三房163.36%86平米8-15合计476100%项目主力户型为两房和单身公寓，占76.68%。项目概况-户型分析两房65~78平米主力户型:3.9米层高；错层设计，赠送夹层，附加值高，实用率超过115%；厨房采光不好，楼下小房为黑房；夹层空间较压抑。赠送面积送(7~14)平米2.2米3.9米错层设计，赠送上层，附加值高。项目概况-户型分析一房一厅40~65平米次主力户型:3.9米层高；三错层设计，赠送夹层，附加值高，实用率超过115%；厨房洗手间位置设计不便利。厨房洗手间3.9米送8~10平米2.2米三错层设计，功能分区明显。项目概况-户型分析三房86平米次主力户型:3.9米层高；错层设计，附加值高，实用率超过115%；房间面积过小。赠送面积送(8~15)平米2.2米3.9米错层设计，房间方正紧凑。项目属性界定区位属性：位于东莞南城区新基片区，距离莞城中心/南城中心区近，10分钟车程距离。位于城市发展的二级板块，升值潜力巨大。产品属性：产品创新，两错层、三错层设计，产品附加值高，实用率在115%以上。配套属性：紧邻主干道莞太路、五环路，交通网络顺畅；生活配套齐全，集中了酒店、学校、医疗、商业等。品牌属性：开发商在新基片区成功开发城市假日一、二期及城市风景，具备一定品牌知名度。2市场竞争分析小户型市场竞争分析已售楼盘在售楼盘1金升国际公寓1中信新天地152城市假日未售楼盘3鸿福广场11时尚岛4第一国际莞太大道2希尔顿广场5怡丰都市广场3中信9号公寓6元美广场11810东莞大道334汇景上层77怡丰昌盛大厦鸿福路31335名门公寓8怡丰阳光大厦26363元美路9博客公寓336尚书银座335733盛世凯旋10曼哈顿广场4733912833城市假日华夏尚书苑1151211433933三元路2393中信广场12国泰明苑1413城市风景313未来世界1083310333天诚康桥1114米兰雅居3孚泰明苑15城市星座1213南城现有小户型较为分散地分布，随着未来供应补充，小户型凸现中心集聚效应，分布更加集中在南城CBD都市核心区。东莞城区小户型发展历程70万30万27万37.7万35万25万供应量 20万20万需求量 10万2003年2004年2005年2006年2007年4100元/平米以白领客户为主,辅以少量本地投资客户.50-76平米单房和一房比例上升。引进精装修和送夹层等,及酒店式公寓.4800元/平米投资、自住客增多。投资客比例增多。40-60的单房和一房为主。营销：引进复式，服务升级。5700元/平米投资客户比例增加。深圳投资客增多。