非住宅物业管理行业深度调研和分析报告：从小区走向城市，非住宅蓝海.pdfVIP

行业研究 房地产 证券研究 报告 2019 年11 月20 日 非住宅物业管理行业深度报告 推荐（维持） 物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边 我们认为，非住宅物业管理行业潜力巨大，但目前格局分散。估算 2030 年全国非 华创证券研究所 住宅物业管理面积将达 113 亿平，对应基础服务收入规模 1.1 万亿元，分别较 18 年+81%、+129%。随着我国消费升级、产业升级等因素将推动品质型商办物管增 量需求增加，并存量改造后有望成为新的服务对象。近几年国家大力提倡后勤社会 化，并对地方审计加强监管等措施，促使政府机关后勤服务逐步市场化，有望推动 机构类物管业务的快速发展。非住宅物业面对单一大业主，重定价能力强，中长期 利润率更稳定，并且机构类物业的定义有望扩围至城市市政服务等更为广义的概 念，将物业管理的边界从小区拓展至社区乃至城市。我们维持物业管理行业“推荐” 评级，考虑我国物管行业的高成长性对于高估值的快速消化，我们认为物管公司合 行业基本数据 理估值PE20-40 倍、PEG0.7-1 倍，并且业绩增速越高应享受更高估值，维持推荐： 中航善达（000043.SZ ）；并建议关注：保利物业（H01245.HK ）、新大正（002968.SZ ）、 占比% 碧桂园服务（6098.HK ）、雅生活服务（3319.HK ）、永升生活服务 （1995.HK ）、 股票家数(只) 131 3.51 中海物业 （2669.HK ）、新城悦服务（1755.HK ）、绿城服务 （2869.HK ）。 总市值(亿元) 21,446.96 3.45 支撑评级的要点 流通市值(亿元) 19,289.22 4.22  非住宅物管：预计30 年规模较目前+80%、收入+130%，中长期潜力巨大 相对指数表现 我们估算2018 年全国物管面积为2 19 亿平、对应基础服务收入规模为0.94 万 亿元，预计2030 年将分别达395 亿平、2.2 万亿元，较 18 年分别+8 1%、+129% ， % 1M 6M 12M CAGR 分别为 5.1% 、7.2%；其中，我们假设物管面积中各业态占比稳定，住 绝对表现 -2.11 -5.94 -0.94 宅、非住宅管理面积将分别为282 、113 亿平，均较 18 年+8 1% ，CAGR 均为 相对表现 -4.12 -14.11 -20.74 +5.1% ，对应基础服务收入规模将分别为1.0、1.1 万亿元，均较18 年+129% ， CAGR 均为+7.2%。值得注意的是，上述测算中我们并未将非住宅物管较强的 2018-11-21～2019-11-19 重定价能力因素考虑进去。实际上，中长期非住宅物管空间料将更为广阔。 29%  商办物管：消费升级、三产就业占比提升，激发品质型商办物业管理需求 16% 我们估算2018 年我国商业、办公管理面积分别为14 、19 亿平。虽然商业地产 3% 总量有所过剩，但品质型商业地产仍有较大提升空间：1 ）据赢商网数据，18 年我国品质型购物中心存量约3.6 亿平，对应人均购物中心GFA 为0.25 平， -11% 较 10 年美国人均购物中心GLA2.2 平有7.8 倍提升空间；2 ）估算目前我国人 18/11 19/01 19/03 19/05 19/07 19/09 均品质型办公面积2.8 平，对比美、日分别 11.2、6.6 平，分别有3、1