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海口蓝天白云项目前期整体定位策划研讨;需要明确的概念:
旅游地产与普通房地产开发的区别; 世联经验;世联在全国知名旅游区域具有大量旅游地产项目操作经验世联旅游地产实战经验(部分);世联中国在国内其它区域的旅游地产操作项目;三亚日出观光高尔夫球场;昆明阳宗海高尔夫旅游小镇项目;武汉万科高尔夫花园;项目背景1:区域定位阶段7平方公里/城市功能综合开发/二线区域/资源有限/地块狭长/机场影响;项目背景2:一期营销开发阶段非成熟区域/大盘起势/4.8万/高尔夫纯别墅区/资源普通/???界干扰;项目在不同时期面临不同问题:;A;项目在不同时期面临不同问题:;案例详细介绍:鲁能三亚湾新城; 概念明确;1;中国旅游地产项目分布示意图;旅游地产三大分类;2;第二大误区——度假和旅游不分;第三大误区——企业能力支撑不足;第四大误区——游戏规则不清;第五大误区——客户群体何在;3;根据不同层级的项目资源层级,确定旅游地产开发策略;旅游地产核心驱动力——世联对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了广泛而深入的研究,总结出5种核心驱动力及其代表案例;培育期;抓住度假客户的生活需求,正确定位项目规划和产品;4;5; 项目属性初判;基本认知1—机场待开发区,交通便利区域现状:项目位于美兰机场区,是城市远郊认知陌生区域,区域成熟度低
交通现状:项目四周交通系统初备,通达性较好;基本认知2—未来中高端高尔夫产业聚集区域规划:项目处于“城市东优”范畴,未来区域规划多个高尔夫产业,区域高端高尔夫度假主题明确,区域长期看好,但短期内区域竞争力有限;基本认知3—自然资源资质普通,噪音影响资源:项目有一定山水资源,但资源资质普通,不具备稀缺性,且项目受到一定机场噪音影响四置:项目一期周边城市界面较为初级,观感较差;基本认知4—大规模社区,3个高尔夫球场配备;基本认知5—品牌开发商,珠三角丰富开发经验;项目整体认知; 困难与机会; “西拓、东优” ,城市主流发展方向,区域未来规划前景良好;美兰机场区目前局限较多,且高尔夫产业聚集效应尚未形成,与海口现有中高端居住片区相比,区域核心价值模糊;将区域内开发主体视为对手,采取争锋相对的竞争策略
追求项目自身影响力,认为客户数量有限,非你即我。
项目本身营销,力图形成鲜明的自我标志
自给自足式的发展模式,漠视对外部资源的整合利用
;定位层级:海口高尔夫发展现状;定位层级:海口高尔夫发展现状;龙窝高尔夫;6328;客户需求:度假、养老成为客户置业海口主要目的;在前期市场调研中,我们已将客户的置业目的归为8大类,各类消费者在购买力和年龄段上具备相对独立性;自住需求影响不大,投资需求受到一定影响;资源关注度;客户分布现状:;竞争现状:高端度假、休闲客户完全被截流;竞争现状:中高端客户存在大量分流;世联观点:项目机会—区域竞合之上的错位竞争,强势争夺市场中高端客户; 规律研究;高尔夫主题地产开发特点;解答问题一:球场的定位与特色(1/1);解答问题一:球场的定位与特色(2/1);解答问题二:高尔夫球场配套;根据球场和地产物业之间的地理位置关系,高尔夫物业可分成五级;组团式排列;三 期
·多元产品搭配、大量开发、影响力强化
·球场外围沿线、腹地、内部主干道两侧多点开发,多种排布方式,多元化产品
·可售面积最大化,价格保持稳定,多层次总价,扩大客群。;根据高尔夫球场与物业的价值关系,高尔夫物业开发可分为两种模式;两种模式开发策略特征对比(2/4);;高尔夫运动具有六大属性,不同类别的客户关注不同的高尔夫属性特点;按照高尔夫物业客户对高尔夫运动关注程度的不同,高尔夫物业客户分为三种;高尔夫热爱者置业的关注点主要是高尔夫的景观、会籍、运动、文化特性,购买力强,但选择的物业面积偏小;一般高尔夫爱好者主要关注于高尔夫的商务、文化、景观特性,可能购买中大面积的物业;非高尔夫爱好者主要关注高尔夫景观、会籍、圈层特性,对物业的产品层面要求高,并关注配套;不同的球场项目吸引到的置业客户类型有区别;基于客户物业购置动机,高尔夫会籍价值具有较高影响,未来高尔夫景观价值影响将衰减;影响高尔夫别墅投资价值的因素;会籍价值的关键影响因素;会籍为核心,主流销售模式为参考,18洞规模高尔夫可实现300-500套物业开发驱动;增值效果:高尔夫物业与高尔夫球场紧密结合,充分增加物业与高尔夫景观的接触面,从而最大限度的提升物业价值;高尔夫物业排布原则;在城市高尔夫发展水平的不同阶段,高尔夫地产的核心价值也不同;解答问题八:高尔夫旅游与旅游产业链如何结合?; 节点建议;未来影响楼市的关键因素将是实体经济面,经济复苏才能推动楼市彻底解冻。;中国经济转型的节奏预测:2010年起全面启动;交易量;国际房地产周
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