世联_2012年房地产项目投资经济测算培训_24p_课程_教程.pptVIP

房地产项目投资经济测算 撰写人：寇明明 指导人：李莹 测算内容导图 需进行经济测算的常见情况 3 3 一 常规经济测算基础知识 名词解释 4 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。 名词解释 基础知识 室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。 名词解释 基础知识 6 6 二 常规经济测算基础知识 测算形式 项目评价指标体系 静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 盈亏平衡点 静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。 静态评价指标 基础知识 8 项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。 动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 动态评价指标 项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。 项目评价指标体系 基础知识 9 二 常规开发项目经济测算 操作指引 重要假设 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 10 在经济测算时应首先对假设前提予以说明 重要假设 项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。 建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。 成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取 ； 不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。 销售回款 假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅类为5成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位； 可根据项目情况进行调整。 资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。 销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。 资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%，且假设在建设初期一次性投入。 重要假设 12 一般由10张表构成，项目指标汇总、项目成本和费用汇总表、项目总成本和费用汇总表、投资计划表、销售收入和营销费用及税金估算表、利润表、投资计划 四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接； 注意事项： 三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动； 二、按先后顺序依次编制； 五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。 一、与委托方充分沟通； 13 项目施工计划表： 准备阶段 勘察设计 项目报建 开工准备 地下部分 主体工程 安装工程 装饰工程 室外及配套工程 竣工验收 前期准备阶段 施工阶段 准备阶段、勘察设计和项目报建的时间一般为两个月，可同时进行，一个季度内结束。 开工准备在前期准备后一个月完成，竣工验收的时间为3个月，其余各阶段的完工时间与项目建筑形式相关程度较高，需根据项目的实际情况做出判断。 根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。 14 总建设成本估算表 序号 项目 一 地价 二 前期工程费 三 建安工程费 四 室外工程及市政配套费 五 其他费用 六 管理费用 七 不可预见费 八 建设投资 九 财务费用 十 建设投资总额