房地产行业竣工专题研究：挖掘行业及企业数据判断未来地产竣工节奏.docxVIP

目录索引 总量无忧，一切只是时间问题 5 行业竣工面积数据低于实际竣工水平 6 统计局工程面积的自洽关系判断竣工 8 销售数据领先关系判断竣工规模与未来趋势 12 房地产企业与行业竣工数据关系研究 17 土地增值税数据判断未来竣工趋势 23 结论汇总及投资建议 24 图表索引 图 1：竣工研究方法及结论增速水平一览 5 图 2：统计局、销售拟合、龙头企业及土地增值税增速推算竣工面积增速 5 图 3：房地产行业及重点企业竣工/销售比例表达的问题-行业数据 11 年之后显著偏离均衡 7 图 4：全国房地产开发、建筑业竣工面积（亿平米）10-18 年增幅对比 7 图 5：统计局口径施工、开工、竣工以及停工规模的对应计算方法 9 图 6：房地产行业施工、开工、竣工数据及停工面积测算方法（亿平米） 10 图 7：统计局销售面积、新开工面积、竣工面积及退出施工面积的增速变化趋势11 图 8：通过调整“停工率”来矫正竣工面积 12 图 9：房地产行业销售数据与竣工规模（亿平米）的领先滞后关系对照 13 图 10：商品房销售现房及期房占比变化 13 图 11：商品房销售三四线及一二线占比变化 13 图 12：精装修房占当期竣工住宅套数比例 14 图 13：18 年各地在建房屋全装修比例 14 图 14：通过销售数据拟合竣工增速曲线与历史竣工数据拟合情况 16 图 15：销售预测竣工规模（亿平）及增速与统计局竣工增速 17 图 16：top30 房企竣工面积及销售面积集中度化趋势 18 图 17：统计局原始竣工数据增速与企业竣工数据增速对比 19 图 18：销售拟合、企业数据、退出施工面积增速水平一致性较好 20 图 19：top30 房企及部分房企竣工节奏（增速）对比 21 图 20：万科A 结算利润率和竣工意愿趋势 21 图 21：房企结算规模增速与毛利率变化趋势对比 21 图 22：地产龙头企业预收账款保障倍数 21 图 23：土地增值税增速及调整价格增幅后的面积贡献因素 23 图 24：土地增值税计算竣工面积与其他口径增速比对（年度） 23 图 25：土地增资税计算竣工面积与其他口径增速比对（季度） 24 表 1：行业整体与房地产开发企业竣工面积和销售面积对比 6 表 2：统计局房地产企业工程数据各口径对照情况 8 表 3：国家及重点省市区域关于精装修比例的政策要求 14 表 4：根据房天下数据整理精装修占比情况（单位：套） 15 表 5：根据年度销售金额测算竣工面积变化趋势（单位：亿平） 15 表 6：头部房地产开发企业竣工情况及计划表现 18 表 7：各种方法得到竣工数据增速变化趋势 20 表 8：主流地产公司在建面积（万方）及在建/竣工面积变化趋势 22 总量无忧，一切只是时间问题 关于地产行业竣工节奏的讨论在过去的一年的时间中被多次提及，无论是地产行业自身的业绩增长，还是下游行业的需求表现，都与真实竣工体量及未来增长趋势直接相关。地产竣工面积的真实情况及未来发展的预测是本篇报告的主要研究内容，通过4种方法（统计局工程面积对照、统计局销售面积拟合、房企竣工面积预测及土地增值税影响测算），得到了以下结果： 规模修正：采用工程面积（方法1）和销售推算（方法2）两种方法的结果，15- 18年行业实际竣工规模平均水平在14.0亿平米左右（同期销售平均面积为16.6亿米）， 相对规模滞后一个结算期，但差距并没有统计局显示数据那么巨大。 趋势判断：根据方法2、方法3和方法4，19年、20年预计竣工面积增速将逐步提升，从企业与行业竣工节奏相对关系以及土地增值税面积因素变化趋势都能得到相应结论，但对19、20、21年的具体增速及规模判断，采用销售拟合的方法，预计19、20、21年竣工增速分别为0.2%、10.4%和5.9%。 图1：竣工研究方法及结论增速水平一览 数据来源：统计局、开发企业经营数据、财政部、广发证券发展研究中心 图2：统计局、销售拟合、龙头企业及土地增值税增速推算竣工面积增速 10.4%5.9% 10.4% 5.9% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E 统计局竣工增速 销售数据拟合增速 头部企业竣工面积增速（T+1） 土地增值税增速推算竣工增速 数据来源：统计局、开发企业经营数据、财政部、广发证券发展研究中心 行业竣工面积数据低于实际竣工水平 18年全国房地产开发企业实现房屋竣工面积9.36亿平米，与17年相比下降7.8%， 自2011年竣工面积达到9.26亿平米之后的9年里，房地产开发企业实现竣工面积水平 始终维持在10亿平米左右，而18年房地产