物管行业深度报告：万亿蓝海，穿越周期，“规模加品牌加业务加模式”吹响行业三重奏.docxVIP

内容目录 行业格局：万亿蓝海，高度分散，整合空间广大 4 万亿蓝海，市场广阔 4 行业高度分散，增长空间大 4 进入门槛低，但做大壁垒高，马太效应更强 5 行业优势：轻资产、永续现金流、穿越周期新领域 7 轻资产行业，ROE 水平可观 7 现金流状况好，不依赖融资 8 存量市场，穿越周期，不受政策周期扰动 8 收入以量取胜，成本相对刚性 10 收入端以量取胜 11 成本端相对刚性，外包趋势明显 12 行业发展三重奏：Scale + Brand + Business Model 14 短期看成长：面积端扩容 14 中期看品牌力：渠道卡位，消费者粘性优势 16 长期看商业模式：能否顺利嫁接业务增值服务，体现渠道价值。 19 模式成功转化核心要素 19 对住宅小区物理空间的控制力较强，成为面向 C 端的渠道 19 投资建议 21 风险提示 21 2 / 22 东吴证券研究所 图表目录 图 1：物管行业市场格局 6 图 2：物管公司业主增值服务主要服务内容：以绿城服务为例 7 图 3：百强物管企业收缴率 8 图 4：全国商品房销售面积及增速 9 图 5：全国房屋竣工面积及增速 9 图 6：物管公司净利润提升路径 10 图 7：物管行业百强企业营业成本均值（万元） 13 图 8：物管行业百强企业各业务外包情况 13 图 9：主流物管公司 2019H1 合约面积及在管面积情况（百万平米） 15 图 10：2019H1 物管公司管理面积中市场拓展及兄弟开发公司占比 16 图 11：2019H1 物管公司传统物管收入中市场拓展及兄弟开发公司占比 16 图 12：部分品牌企业标准化建设情况 18 图 13：物管质量评价主要因素 19 图 14：业主增值服务业务种类众多：以绿城服务为例 20 表 1：物管费行业空间测算（亿元） 4 表 2：主流物管公司市值及营收、净利润情况（亿元） 5 表 3：主要物管公司流动资产占总资产比例 7 表 4：绿城服务量、价对物管收入的贡献度分析 10 表 5：2018 物管行业 TOP15 企业兄弟开发公司情况 11 表 6：2018 年百强企业部分收并购案例 12 表 7：主流物管公司合同管理面积（百万平米） 14 表 8：主流物管公司在管面积（百万平米） 14 表 9：中国指数研究院关于品牌强度指标的解释 17 表 10：2019 年物业服务平台优秀品牌 17 表 11：2019 中国物业服务市场化运营领先品牌企业 18 3 / 22 东吴证券研究所 东吴证券研究所 东吴证券研究所 行业格局：万亿蓝海，高度分散，整合空间广大 万亿蓝海，市场广阔 物管行业空间广大。2018 年中国总人口达 13.95 亿人，城镇化率 59.15%，城镇人均住房 39.0 平方米（建筑面积口径），由此测算出我国住宅存量市场达 321.90 亿平米。基于以下假设： 根据中指院公布的《2019 中国物业服务百强企业研究报告》，百强物管企业住宅物业、全类型平均物管费分别达到 2.31 元/平米/月、4.25 元/平米/月，考虑到百强物管企业在管项目存在一定区域布局优势及品牌溢价，因此我们保守估计全国住宅物业、非住宅物业物管费分别为 2 元/平米/月、4 元/平米/月； 2000-2018 年商品房销售面积累计值中，住宅和非住宅占比分别为 88%：12%， 假定存量市场二者维持此比例； 我们测算出住宅、非住宅领域物管费规模分别为 7726 亿元、2107 亿元，合计物管费行业空间达 9833 亿元。同时，主流物管公司近年来增值服务收入占比均在逐步提升， 截至 2019 年上半年，碧桂园服务（增值服务收入占比 26%）、绿城服务（33%）、中海物业（19%）、永升生活服务（38%）、新城悦服务（55%）、蓝光嘉宝服务（41%）等公司增值服务发展速度均较快。我们预计行业基础物业费加上增值服务收入后，物管行业规模体量将超万亿。 表 1：物管费行业空间测算（亿元） 总人口（亿）:2018 13.95 城市化率:2018 59.15% 城市人均住宅建筑面积（平米/人）:2018 39.00 住宅存量市场（亿平米） 321.90 物管费：住宅（元/平米/月） 2 物管费规模：住宅（亿元） 7726 住宅：非住宅 88%：12% 物管费：非住宅（元/平米/月） 4 物管费规模：住宅（亿元） 2107 物管费行业空间（亿元） 9833 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 行业高度分散，增长空间大 4 / 22 东吴证券研究所行业仍处于高度分散阶段。目前行业内，龙头公司万科物业收入体量行业第一，2018 东吴证券研究所 年收入总规模达 98 亿元，若按行业规模 10000 亿元测算，万